Udbudspris
7.799.000 kr.
95.110 kr/m²
Vores estimat
7.527.320 kr.
91.797 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.5 %
-271.680 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.1 %
Comp-engineP10 80.097 · median 93.526 · P90 96.869 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1892)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 48.1% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -2%✗α -4.1%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1892✓82 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.797 kr/m² × 82 m² = 7.527.320 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
82 m²
Værelser
3
Byggeår
1892
Udbudspris
7.799.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 62.364 kr./år
Alpha
-4.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.527.320 kr.
91.797 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.847.644 kr.
95.703 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.594.658 kr.
92.618 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 95.110 | 7.799.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.797 | 7.527.320 kr. | -3.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.097 | 6.567.969 kr. | -15.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.526 | 7.669.105 kr. | -1.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 173 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 96.869 | 7.943.227 kr. | +1.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.951 | 1.800.000 kr. | -76.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.6%
α (alpha)-4.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-2.6%
Gross rental/år114.756 kr.
Salgspris7.527.320 kr.
Profit (1 års hold)-205.568 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-4.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år167.892 kr.
Salgspris7.828.413 kr.
Profit (1 års hold)148.661 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.9%
α (alpha)-4.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast13.9%
Gross rental/år246.304 kr.
Salgspris8.641.363 kr.
Profit (1 års hold)1.040.023 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (82) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.256 kr.
− Ejerudgifter/år-62.364 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)114.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.892 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)246.304 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.799.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.799.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.799.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.794 kr.
= Tx-omkostning48.644 kr.
+ Tilbudspris7.799.000 kr.
= Total investeret7.847.644 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.527.320 kr.
− Investeret-7.847.644 kr.
= Spread-320.324 kr.
÷ Investeret÷ 7.847.644 kr.
= Alpha-4.1%
Mægler
kr/m² (udbud)95.110 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-01-31normal
2.400.000 kr.29.268 kr./m²
2015-12-23normal
3.575.000 kr.43.598 kr./m²
2011-02-22normal
2.380.000 kr.29.024 kr./m²
2005-08-21normal
2.550.000 kr.31.098 kr./m²
1999-02-14normal
842.560 kr.10.275 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2023-01-31 · 3 år siden
Udbudspris implicerer48.1% pa
FMV implicerer46.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar 3-værelses med solrig altan
Når det kommer til Nørrebro, er det svært at forestille sig en bedre adresse end denne: Lige midt på Solitudevej bosætter du dig for foden af Assistensen, lige rundt om hjørnet fra mad og kultur på Nørrebrogade og få minutter fra en frisk gåtur om Søerne. Her udbyder vi en lejlighed, der matcher sin beliggenhed i herlighedsværdi, med masser af lys, charmerende detaljer og en solrig altan helt oppe under den blå himmel. Med et fravær af overboer og vinduer, der inviterer både den åbne himmel og m