Udbudspris
5.599.000 kr.
81.145 kr/m²
Vores estimat
6.106.181 kr.
88.495 kr/m²
Udbudt under estimat
+9.1 %
+507.181 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.4 %
Comp-engineP10 70.783 · median 82.600 · P90 92.023 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
80/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.4% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·128 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 1 · ✗ 0
!Sol 59✓Comps +2%✓α +8.4%✓KBH-klassiker 1905✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.495 kr/m² × 69 m² = 6.106.181 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
5.599.000 kr.
Dage på markedet
128d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.172 kr./år
Alpha
8.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.106.181 kr.
88.495 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.634.444 kr.
81.659 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.175.148 kr.
89.495 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.145 | 5.599.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.495 | 6.106.181 kr. | +9.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.783 | 4.884.028 kr. | -12.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.600 | 5.699.394 kr. | +1.8 % | 8 comps inden for 250 m, median 138 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.023 | 6.349.583 kr. | +13.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.565 | 1.350.000 kr. | -75.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.3%
α (alpha)8.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år107.868 kr.
Salgspris6.106.181 kr.
Profit (1 års hold)579.605 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
15.1%
α (alpha)8.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast15.1%
Gross rental/år152.580 kr.
Salgspris6.350.428 kr.
Profit (1 års hold)868.564 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.2%
α (alpha)8.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast26.2%
Gross rental/år171.666 kr.
Salgspris7.009.896 kr.
Profit (1 års hold)1.547.118 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år149.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.752 kr.
− Ejerudgifter/år-41.172 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.666 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.599.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.599.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.599.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+33.594 kr.
= Tx-omkostning35.444 kr.
+ Tilbudspris5.599.000 kr.
= Total investeret5.634.444 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.106.181 kr.
− Investeret-5.634.444 kr.
= Spread471.737 kr.
÷ Investeret÷ 5.634.444 kr.
= Alpha8.4%
Mægler
kr/m² (udbud)81.145 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-01-09normal
5.100.000 kr.73.913 kr./m²
2020-02-11normal
2.970.000 kr.43.043 kr./m²
2013-10-07normal
1.860.000 kr.26.957 kr./m²
2004-08-10normal
1.475.000 kr.21.377 kr./m²
2002-01-24normal
1.050.000 kr.15.217 kr./m²
1999-01-22normal
698.350 kr.10.121 kr./m²
1998-10-20normal
425.000 kr.6.159 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG FLOT 2-VÆRELSES MIDT I STEFANSGADEKVARTERET
Den er stor, lys, charmerende og delevenlig – og så fuldendes den tilmed af en skøn altan. Det er altså på alle måder en dejlig lejlighed, der nu står til salg på en yderst eftertragtet adresse i Stefansgadekvarteret.I overtager nøglerne til en rummelig toværelses lejlighed på hele 69 kvadratmeter. Hjemmet prydes af alt fra plankegulve til fyldningsdøre og fine stuklofter, og lyset strømmer ind gennem klassiske dannebrogsvinduer, mens en god loftshøjde sætter prikken over i’et. Den delevenlige p