Udbudspris
5.999.000 kr.
86.942 kr/m²
Vores estimat
6.139.383 kr.
88.977 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.3 %
+140.383 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.7 %
Comp-engineP10 70.783 · median 82.600 · P90 92.023 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
69/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·68 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 2 · ✗ 1
✗Comps -5%!Sol 59!α +1.7%✓KBH-klassiker 1905✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 88.977 kr/m² × 69 m² = 6.139.383 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
5.999.000 kr.
Dage på markedet
68d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.172 kr./år
Alpha
1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.139.383 kr.
88.977 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.036.844 kr.
87.490 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.208.152 kr.
89.973 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.942 | 5.999.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 88.977 | 6.139.383 kr. | +2.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 70.783 | 4.884.028 kr. | -18.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 82.600 | 5.699.394 kr. | -5.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 138 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.023 | 6.349.583 kr. | +5.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.565 | 1.350.000 kr. | -77.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.5%
α (alpha)1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år107.868 kr.
Salgspris6.139.383 kr.
Profit (1 års hold)210.407 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.2%
α (alpha)1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år152.580 kr.
Salgspris6.384.958 kr.
Profit (1 års hold)500.694 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.3%
α (alpha)1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast19.3%
Gross rental/år171.666 kr.
Salgspris7.048.012 kr.
Profit (1 års hold)1.182.834 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år149.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.752 kr.
− Ejerudgifter/år-41.172 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.666 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.999.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.999.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.994 kr.
= Tx-omkostning37.844 kr.
+ Tilbudspris5.999.000 kr.
= Total investeret6.036.844 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.139.383 kr.
− Investeret-6.036.844 kr.
= Spread102.539 kr.
÷ Investeret÷ 6.036.844 kr.
= Alpha1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)86.942 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-01-09normal
5.100.000 kr.73.913 kr./m²
2020-02-11normal
2.970.000 kr.43.043 kr./m²
2013-10-07normal
1.860.000 kr.26.957 kr./m²
2004-08-10normal
1.475.000 kr.21.377 kr./m²
2002-01-24normal
1.050.000 kr.15.217 kr./m²
1999-01-22normal
698.350 kr.10.121 kr./m²
1998-10-20normal
425.000 kr.6.159 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG FLOT 2-VÆRELSES MIDT I STEFANSGADEKVARTERET
Den er stor, lys, charmerende og delevenlig – og så fuldendes den tilmed af en skøn altan. Det er altså på alle måder en dejlig lejlighed, der nu står til salg på en yderst eftertragtet adresse i Stefansgadekvarteret.I overtager nøglerne til en rummelig toværelses lejlighed på hele 69 kvadratmeter. Hjemmet prydes af alt fra plankegulve til fyldningsdøre og fine stuklofter, og lyset strømmer ind gennem klassiske dannebrogsvinduer, mens en god loftshøjde sætter prikken over i’et. Den delevenlige p