Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1905)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -14.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.2%!Sol 59✓KBH-klassiker 1905✓1. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.782 kr/m² × 69 m² = 5.435.971 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1905
Udbudspris
6.299.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 41.172 kr./år
Alpha
-14.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.435.971 kr.
78.782 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.338.644 kr.
91.864 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.508.935 kr.
79.840 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.299.000 kr.
91.290 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.435.971 kr.
78.782 kr./m²
-13.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
19.565 kr./m²
-78.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.5%
α (alpha)-14.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-12.5%
Gross rental/år107.868 kr.
Salgspris5.435.971 kr.
Profit (1 års hold)-794.805 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.8%
α (alpha)-14.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år152.580 kr.
Salgspris5.816.489 kr.
Profit (1 års hold)-369.575 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.3%
α (alpha)-14.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.7%
= Total afkast3.3%
Gross rental/år171.666 kr.
Salgspris6.240.495 kr.
Profit (1 års hold)73.517 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år149.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.752 kr.
− Ejerudgifter/år-41.172 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)107.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.580 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)171.666 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.299.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.299.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.299.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.794 kr.
= Tx-omkostning39.644 kr.
+ Tilbudspris6.299.000 kr.
= Total investeret6.338.644 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.435.971 kr.
− Investeret-6.338.644 kr.
= Spread-902.673 kr.
÷ Investeret÷ 6.338.644 kr.
= Alpha-14.2%
Mægler
kr/m² (udbud)91.290 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-01-09normal
5.100.000 kr.73.913 kr./m²
2020-02-11normal
2.970.000 kr.43.043 kr./m²
2013-10-07normal
1.860.000 kr.26.957 kr./m²
2004-08-10normal
1.475.000 kr.21.377 kr./m²
2002-01-24normal
1.050.000 kr.15.217 kr./m²
1999-01-22normal
698.350 kr.10.121 kr./m²
1998-10-20normal
425.000 kr.6.159 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
STOR OG FLOT 2-VÆRELSES MIDT I STEFANSGADEKVARTERET
Den er stor, lys, charmerende og delevenlig – og så fuldendes den tilmed af en skøn altan. Det er altså på alle måder en dejlig lejlighed, der nu står til salg på en yderst eftertragtet adresse i Stefansgadekvarteret.I overtager nøglerne til en rummelig toværelses lejlighed på hele 69 kvadratmeter. Hjemmet prydes af alt fra plankegulve til fyldningsdøre og fine stuklofter, og lyset strømmer ind gennem klassiske dannebrogsvinduer, mens en god loftshøjde sætter prikken over i’et. Den delevenlige p