Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -6.2%✓Sol 95✓2. sal✓57 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.065 kr/m² × 57 m² = 4.905.684 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.996 kr./år
Alpha
-6.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.905.684 kr.
86.065 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
91.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.983.577 kr.
87.431 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
91.140 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.905.684 kr.
86.065 kr./m²
-5.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
23.684 kr./m²
-74.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år109.644 kr.
Salgspris4.905.684 kr.
Profit (1 års hold)-212.692 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.8%
α (alpha)-6.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år152.736 kr.
Salgspris5.249.082 kr.
Profit (1 års hold)173.798 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.8%
α (alpha)-6.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast12.8%
Gross rental/år217.806 kr.
Salgspris5.631.725 kr.
Profit (1 års hold)621.512 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år143.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)186.732 kr.
− Ejerudgifter/år-33.996 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.644 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)152.736 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.806 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.905.684 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread-322.336 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha-6.2%
Mægler
kr/m² (udbud)91.140 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2003-08-12normal
1.295.000 kr.22.719 kr./m²
2003-04-01family
850.000 kr.14.912 kr./m²
1997-09-01normal
549.643 kr.9.643 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.295.000 kr.2003-08-12 · 23 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-VÆRELSES LEJLIGHED MED SYDVESTVENDT ALTAN OG ELEVATOR- FÅ SKRIDT FRA GAMMEL KONGEVEJ
Det er egentlig ikke så mærkeligt at denne lejlighed har været i sælgers eje de seneste 23 år, for beliggenheden her, den er så godt som umulig at slå. Grundtvigsvej er en stille mellemvej der binder sammen på to af Frederiksbergs store gader i hver sin ende, henholdsvis Falkoner Alle og Bülowsvej. Fra du går ud af opgangsdøren og drejer rundt om hjørnet, der rammer du sågar Gammel Kongevej på under 2 minutters gang og meget længere tid tager det ikke før du går direkte ind i Landbohøjskolens Ha