Udbudspris
5.095.000 kr.
89.386 kr/m²
Vores estimat
4.920.146 kr.
86.318 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.4 %
-174.854 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.0 %
Comp-engineP10 69.919 · median 84.872 · P90 92.109 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.1% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·99 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1963✗α -4.0%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓2. sal✓57 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 86.318 kr/m² × 57 m² = 4.920.146 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
57 m²
Værelser
2
Byggeår
1963
Udbudspris
5.095.000 kr.
Dage på markedet
99d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 32.256 kr./år
Alpha
-4.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.920.146 kr.
86.318 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.127.420 kr.
89.955 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.999.682 kr.
87.714 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.386 | 5.095.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.318 | 4.920.146 kr. | -3.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.919 | 3.985.386 kr. | -21.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.872 | 4.837.684 kr. | -5.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 792 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.109 | 5.250.193 kr. | +3.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.684 | 1.350.000 kr. | -73.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.9%
α (alpha)-4.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år111.384 kr.
Salgspris4.920.146 kr.
Profit (1 års hold)-95.890 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.0%
α (alpha)-4.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.0%
Gross rental/år154.476 kr.
Salgspris5.116.952 kr.
Profit (1 års hold)144.008 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.0%
α (alpha)-4.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast15.0%
Gross rental/år219.546 kr.
Salgspris5.648.328 kr.
Profit (1 års hold)740.454 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (57) × 12 mdr
= Langtidsleje/år143.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)186.732 kr.
− Ejerudgifter/år-32.256 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.546 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.095.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.095.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+30.570 kr.
= Tx-omkostning32.420 kr.
+ Tilbudspris5.095.000 kr.
= Total investeret5.127.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.920.146 kr.
− Investeret-5.127.420 kr.
= Spread-207.274 kr.
÷ Investeret÷ 5.127.420 kr.
= Alpha-4.0%
Mægler
kr/m² (udbud)89.386 kr.
MæglerEstate Frederiksberg
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2003-08-12normal
1.295.000 kr.22.719 kr./m²
2003-04-01family
850.000 kr.14.912 kr./m²
1997-09-01normal
549.643 kr.9.643 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.295.000 kr.2003-08-12 · 23 år siden
Udbudspris implicerer6.1% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
2-VÆRELSES LEJLIGHED MED SYDVESTVENDT ALTAN OG ELEVATOR- FÅ SKRIDT FRA GAMMEL KONGEVEJ
Det er egentlig ikke så mærkeligt at denne lejlighed har været i sælgers eje de seneste 23 år, for beliggenheden her, den er så godt som umulig at slå. Grundtvigsvej er en stille mellemvej der binder sammen på to af Frederiksbergs store gader i hver sin ende, henholdsvis Falkoner Alle og Bülowsvej. Fra du går ud af opgangsdøren og drejer rundt om hjørnet, der rammer du sågar Gammel Kongevej på under 2 minutters gang og meget længere tid tager det ikke før du går direkte ind i Landbohøjskolens Ha