Udbudspris
5.495.000 kr.
78.500 kr/m²
Vores estimat
5.187.785 kr.
74.111 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.6 %
-307.215 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.2 %
Comp-engineP10 63.748 · median 78.440 · P90 88.380 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -6.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -6.2%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1938✓Sol 100✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.111 kr/m² × 70 m² = 5.187.785 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
1938
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.288 kr./år
Alpha
-6.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.187.785 kr.
74.111 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
78.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.260.882 kr.
75.155 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.500 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.111 | 5.187.785 kr. | -5.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.748 | 4.462.377 kr. | -18.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.440 | 5.490.816 kr. | -0.1 % | 8 comps inden for 1 km, median 398 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 88.380 | 6.186.602 kr. | +12.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.714 | 1.450.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-6.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år106.512 kr.
Salgspris5.187.785 kr.
Profit (1 års hold)-235.523 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.6%
α (alpha)-6.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast0.6%
Gross rental/år155.652 kr.
Salgspris5.395.296 kr.
Profit (1 års hold)21.128 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
11.9%
α (alpha)-6.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.3%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år182.228 kr.
Salgspris5.955.577 kr.
Profit (1 års hold)607.986 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-57.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)106.512 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)155.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)182.228 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.187.785 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-342.035 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-6.2%
Mægler
kr/m² (udbud)78.500 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-12-21family
1.667.500 kr.23.821 kr./m²
2005-03-15normal
1.450.000 kr.20.714 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.450.000 kr.2005-03-15 · 21 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed med udsigt til Søerne, altan og elevator!
Her får du en indflytningsklar lejlighed med en helt særlig beliggenhed tæt på Søerne, hvor lys, luft og byliv mødes. Boligen byder på en god og funktionel planløsning med en indbydende entré med god opbevaring, et praktisk og funktionelt køkken, en rummelig stue med direkte udgang til altan, et godt soveværelse og et stort badeværelse med separat bruseniche.Stuen er boligens naturlige samlingspunkt med god plads til både sofaarrangement og spiseafdeling. Det brede vinduesparti sikrer et dejligt