← Tilbage til on-market
Vester Voldgade 4, 2.
1552 København V · other · &LIVING Frederiksberg | København
Udbudspris
13.850.000 kr.
81.953 kr/m²
Vores estimat
12.102.030 kr.
71.610 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.6 %
-1.747.970 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.2 %
Comp-engineP10 50.330 · median 83.019 · P90 89.944 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet14/25
Data-freshness20/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Seller CAGR 4.5% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 3
✗Støjgade✗α -13.2%✗169 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 100✓Klassisk 1895✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.610 kr/m² × 169 m² = 12.102.030 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
169 m²
Værelser
3
Byggeår
1895
Udbudspris
13.850.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 92.112 kr./år
Alpha
-13.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
12.102.030 kr.
71.610 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.934.950 kr.
82.455 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.329.551 kr.
72.956 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 81.953 | 13.850.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 71.610 | 12.102.030 kr. | -12.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.330 | 8.505.796 kr. | -38.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 83.019 | 14.030.139 kr. | +1.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 825 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.944 | 15.200.585 kr. | +9.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.485 | 3.800.000 kr. | -72.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.0%
α (alpha)-13.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-11.0%
Gross rental/år303.348 kr.
Salgspris12.102.030 kr.
Profit (1 års hold)-1.529.572 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.1%
α (alpha)-13.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-6.1%
Gross rental/år421.986 kr.
Salgspris12.586.111 kr.
Profit (1 års hold)-926.853 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.5%
α (alpha)-13.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år254.180 kr.
Salgspris13.893.130 kr.
Profit (1 års hold)212.361 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (169) × 12 mdr
= Langtidsleje/år395.460 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)514.098 kr.
− Ejerudgifter/år-92.112 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)303.348 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)421.986 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.180 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.850.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+83.100 kr.
= Tx-omkostning84.950 kr.
+ Tilbudspris13.850.000 kr.
= Total investeret13.934.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV12.102.030 kr.
− Investeret-13.934.950 kr.
= Spread-1.832.920 kr.
÷ Investeret÷ 13.934.950 kr.
= Alpha-13.2%
Mægler
kr/m² (udbud)81.953 kr.
Mægler&LIVING Frederiksberg | København
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-12-05normal
13.250.000 kr.78.402 kr./m²
2021-09-06normal
8.821.000 kr.52.195 kr./m²
2015-08-20normal
5.975.000 kr.35.355 kr./m²
1996-12-06normal
1.005.308 kr.5.949 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.800.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
13.250.000 kr.2025-12-05 · 1 år siden
Udbudspris implicerer4.5% pa
FMV implicerer-8.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-13.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
SMUK HERSKABSLEJLIGHED PÅ MONDÆN GADE
Her forenes Klassisk storbystemning med ro og elegance. Velkommen til en ualmindelig smuk og perfekt herskabslejlighed, med alt det, man drømmer om, når byen skal være lige udenfor, men hjemmet stadig skal emme af ro, raffinement og arkitektonisk tyngde. Lejligheden ligger på 2. sal i en smuk, klassisk ejendom og byder på 169 gennemrenoverede og yderst præsentable kvadratmeter, med gennemgående sildebensparket, originale rosetter og vanvittig flotte stuklofter, der tilfører dybde og karakter ti