iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Naboløs 1, 3. tv

1206 København K · other · EjendomsmæglerKompagniet

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.650.000 kr.
92.361 kr/m²
Vores estimat
5.707.890 kr.
79.276 kr/m²
Udbudt over estimat
-14.2 %
-942.110 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.7 %
Comp-engineP10 70.439 · median 80.146 · P90 97.513 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -14.7% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -14.7%✓Sol 95✓Klassisk 1777✓3. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.276 kr/m² × 72 m² = 5.707.890 kr.
Naboløs 1, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1777
Udbudspris
6.650.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.188 kr./år
Alpha
-14.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.707.890 kr.
79.276 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.691.750 kr.
92.941 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.815.042 kr.
80.764 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris92.3616.650.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM79.2765.707.890 kr.-14.2 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1070.4395.071.638 kr.-23.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median80.1465.770.547 kr.-13.2 %8 comps inden for 250 m, median 47 m væk · high confidence
Comp-engine · P9097.5137.020.942 kr.+5.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering27.7782.000.000 kr.-69.9 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.6%
α (alpha)-14.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-12.6%
Gross rental/år143.892 kr.
Salgspris5.707.890 kr.
Profit (1 års hold)-839.968 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.7%
α (alpha)-14.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år200.916 kr.
Salgspris5.936.206 kr.
Profit (1 års hold)-554.628 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.6%
α (alpha)-14.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år369.108 kr.
Salgspris6.552.658 kr.
Profit (1 års hold)230.016 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-46.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)369.108 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.650.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.650.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.650.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+39.900 kr.
= Tx-omkostning41.750 kr.
+ Tilbudspris6.650.000 kr.
= Total investeret6.691.750 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.707.890 kr.
− Investeret-6.691.750 kr.
= Spread-983.860 kr.
÷ Investeret÷ 6.691.750 kr.
= Alpha-14.7%

Mægler

kr/m² (udbud)92.361 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2016-07-13normal
2.975.000 kr.41.319 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.975.000 kr.2016-07-13 · 10 år siden
Udbudspris implicerer8.4% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Eksklusiv og gennemrenoveret bolig i hjertet af København

Eksklusiv og gennemrenoveret bolig i hjertet af København På attraktive Naboløs 1 finder I denne utrolig smukke og gennemførte lejlighed, hvor historiske detaljer møder moderne komfort på bedste vis.Lejligheden fremstår flot istandsat med blandt andet nyt køkken og badeværelse, og overalt i boligen mødes man af en særlig atmosfære og en lang række smukke, originale detaljer, der vidner om ejendommens historie.Boligen byder på en skøn og rummelig stue, hvor der er mulighed for at etablere en ekst