← Tilbage til on-market
Jens Otto Krags Gade 11, 2. 2
2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge
Udbudspris
7.250.000 kr.
89.506 kr/m²
Vores estimat
6.021.552 kr.
74.340 kr/m²
Udbudt over estimat
-16.9 %
-1.228.448 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -17.5 %
Comp-engineP10 71.600 · median 78.683 · P90 94.455 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2006)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -17.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 22.9% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -12%✗α -17.5%✓Sol 63✓2. sal✓81 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.340 kr/m² × 81 m² = 6.021.552 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
81 m²
Værelser
2
Byggeår
2006
Udbudspris
7.250.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.296 kr./år
Alpha
-17.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.021.552 kr.
74.340 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.295.350 kr.
90.066 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.093.087 kr.
75.223 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.506 | 7.250.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.340 | 6.021.552 kr. | -16.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.600 | 5.799.622 kr. | -20.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.683 | 6.373.341 kr. | -12.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 82 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 94.455 | 7.650.880 kr. | +5.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.370 | 1.650.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-16.0%
α (alpha)-17.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-16.0%
Gross rental/år109.944 kr.
Salgspris6.021.552 kr.
Profit (1 års hold)-1.163.854 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.3%
α (alpha)-17.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-11.3%
Gross rental/år159.516 kr.
Salgspris6.262.414 kr.
Profit (1 års hold)-873.420 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-0.4%
α (alpha)-17.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.3%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år168.432 kr.
Salgspris6.912.742 kr.
Profit (1 års hold)-214.177 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)214.812 kr.
− Ejerudgifter/år-55.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.944 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.516 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)168.432 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.500 kr.
= Tx-omkostning45.350 kr.
+ Tilbudspris7.250.000 kr.
= Total investeret7.295.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.021.552 kr.
− Investeret-7.295.350 kr.
= Spread-1.273.798 kr.
÷ Investeret÷ 7.295.350 kr.
= Alpha-17.5%
Mægler
kr/m² (udbud)89.506 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-11-05normal
4.800.000 kr.59.259 kr./m²
2023-07-06normal
3.875.000 kr.47.840 kr./m²
2017-11-06normal
3.620.000 kr.44.691 kr./m²
2013-10-11normal
2.345.000 kr.28.951 kr./m²
2007-04-04normal
2.450.000 kr.30.247 kr./m²
2006-06-28normal
1.824.931 kr.22.530 kr./m²
2006-03-08normal
1.824.931 kr.22.530 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.800.000 kr.2024-11-05 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.9% pa
FMV implicerer12.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-10.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Vestvendt altan, vandkig og nyt køkken på Islands Brygge
Vestvendt altan, vandkig og nyt køkken på Islands Brygge Her får I en eksklusiv ejerlejlighed med en veldisponeret planløsning, gulvvarme i alle rum og en stor, vestvendt altan. Boligen ligger på en rolig, blind vej midt på Islands Brygge med byliv, vand og grønne områder inden for kort rækkevidde. Endelig er det rart, at ejendommen er udstyret med elevator.Lejlighedens samlingspunkt er det store, åbne køkken-alrum, hvor vældige vinduespartier bidrager med et glimrende lysindfald og skaber forbi