iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Bremensgade 15, 4. th

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Amager ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.345.000 kr.
70.081 kr/m²
Vores estimat
4.350.536 kr.
70.170 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.1 %
+5.536 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.5 %
Comp-engineP10 57.684 · median 67.924 · P90 74.017 kr/m²8 comps · same_building
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
  • ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -3%α -0.5%4. salKBH-klassiker 1939Sol 10062 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 70.170 kr/m² × 62 m² = 4.350.536 kr.
Bremensgade 15, 4. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
62 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
4.345.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.692 kr./år
Alpha
-0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.350.536 kr.
70.170 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.372.920 kr.
70.531 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.405.044 kr.
71.049 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris70.0814.345.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM70.1704.350.536 kr.+0.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1057.6843.576.396 kr.-17.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median67.9244.211.317 kr.-3.1 %8 comps same_building, median 33 m væk · high confidence
Comp-engine · P9074.0174.589.064 kr.+5.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering16.9351.050.000 kr.-75.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.4%
α (alpha)-0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år82.788 kr.
Salgspris4.350.536 kr.
Profit (1 års hold)60.404 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.2%
α (alpha)-0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år120.732 kr.
Salgspris4.524.557 kr.
Profit (1 års hold)272.369 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år180.036 kr.
Salgspris4.994.415 kr.
Profit (1 års hold)801.531 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (62) × 12 mdr
= Langtidsleje/år126.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)164.424 kr.
− Ejerudgifter/år-43.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.732 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.036 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.345.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.345.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.345.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.070 kr.
= Tx-omkostning27.920 kr.
+ Tilbudspris4.345.000 kr.
= Total investeret4.372.920 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.350.536 kr.
− Investeret-4.372.920 kr.
= Spread-22.384 kr.
÷ Investeret÷ 4.372.920 kr.
= Alpha-0.5%

Mægler

kr/m² (udbud)70.081 kr.
MæglerRealMæglerne Amager ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-07-18family
1.625.000 kr.26.210 kr./m²
2014-02-17normal
1.495.000 kr.24.113 kr./m²
2012-03-15normal
648.720 kr.10.463 kr./m²
2006-12-21normal
1.700.000 kr.27.419 kr./m²
2005-03-01normal
1.287.000 kr.20.758 kr./m²
2002-04-23normal
939.000 kr.15.145 kr./m²
1998-05-27normal
490.620 kr.7.913 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.495.000 kr.2014-02-17 · 12 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Øverst i ejendommen med skønt køkken-alrum og sydvendt altan perfekt placeret tæt på Strand & Metro

På Bremensgade 15, 4. th. venter en charmerende og særdeles veldisponeret 2-værelses lejlighed på hele 62 m², som kombinerer klassiske detaljer med et moderne og personligt udtryk. Med sine 62 m² er lejligheden rummelig for en 2-værelses bolig, og her er god plads til både hverdag, gæster og hjemmearbejde. Boligen ligger øverst i ejendommen, og her får I derfor både en dejlig ro, et skønt lysindfald og ikke mindst fornøjelsen af ikke at have nogen overbo. Hertil kommer lejlighedens attraktive sydvendte altan, som giver et dejligt ekstra uderum og rig mulighed for at nyde solen. Allerede fra entréen træder man ind i en praktisk fordelingsgang, hvorfra der er adgang til boligens badeværelse samt videre til lejlighedens øvrige rum. Lejlighedens naturlige samlingspunkt er uden tvivl det store, åbne køkken-alrum og stue, hvor køkken, spiseplads og opholdsafdeling smelter flot sammen. Her er indretningen både social og funktionel, og det åbne køkken giver mulighed for at være en del af selskabet, hvad enten der bliver lavet mad, dækket op til middag eller inviteret venner forbi. Rummets størrelse gør, at der sagtens kan indrettes med både et stort spisebord, et komfortabelt sofaområde og eksempelvis en arbejdsplads. En særlig detalje er den rå, fritlagte murstensvæg, som tilfører boligen masser af karakter og giver en fed kontrast til de lyse flader og de varme trægulve. Det giver lejligheden et personligt og næsten New Yorker-inspireret udtryk, samtidig med at boligens oprindelige sjæl bevares. De store vinduespartier for enden af rummet sørger desuden for et dejligt naturligt lys og understreger den luftige fornemmelse. Soveværelset ligger separat fra opholdsrummet og har en rigtig god størrelse med plads til både dobbeltseng, garderobe og yderligere opbevaring. Herfra er der direkte adgang til lejlighedens sydvendte altan – et stort plus, især i sommerhalvåret. Altanen bliver en naturlig forlængelse af boligen og er oplagt til morgenkaffen, et glas vin efter arbejde eller bare en stille stund i solen. Badeværelset er godt indrettet og har blandt andet separat bruseniche, hvilket er et stort plus i en klassisk københavnerlejlighed og giver en langt mere komfortabel hverdag. Kombinationen af de 62 veludnyttede kvadratmeter, den gode planløsning, placeringen øverst i ejendommen, det store køkken-alrum, badeværelset med separat bruseniche og den sydvendte altan gør lejligheden særdeles attraktiv for både singlen og parret, der ønsker god plads og en bolig med masser af personlighed. Et levende kvarter midt på AmagerBeliggenheden på Bremensgade placerer jer i et populært og levende område på Amager, hvor man får en rigtig god kombination af byliv, grønne områder og nem adgang til resten af København. Området omkring Bremensgade byder på en skøn blanding af klassisk Amager-stemning, caféer, restauranter, specialbutikker og gode indkøbsmuligheder. Her har I stort set alt, hvad hverdagen kræver, inden for kort afstand. Samtidig er der kort afstand til metroen, så resten af København nås hurtigt og nemt. Det gør adressen oplagt for den, der arbejder eller studerer centralt, men gerne vil bo i et kvarter med en mere lokal atmosfære. På cykel er der ligeledes kort vej til Christianshavn, Islands Brygge og Indre By, hvilket gør det nemt at tage del i storbylivet, uden at man behøver bo midt i den travleste del af centrum. Når der skal være lidt mere luft omkring jer, byder Amager samtidig på nogle af Københavns bedste rekreative områder. Amager Strandpark ligger inden for overskuelig afstand og indbyder året rundt til løbeture, gåture, badning og afslapning ved vandet. Derudover er der heller ikke langt til Amager Fælled og de grønne områder omkring Christianshavn og Islands Brygge. Bremensgade 15, 4. th. er kort sagt en lejlighed for jer, der ønsker en stor og veldisponeret 2-værelses bolig på 62 m², øverst i ejendommen, med separat bruseniche, masser af karakter, et skønt køkken-alrum og en dejlig sydvendt altan – alt sammen på en central Amager-adresse med både byen, metroen og naturen lige i nærheden.