Korsørgade 36, 1. th
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·124 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -7.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 93.000 | 6.045.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.959 | 5.652.337 kr. | -6.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.703 | 5.050.703 kr. | -16.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.405 | 5.681.345 kr. | -6.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 53 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.033 | 6.177.154 kr. | +2.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.538 | 1.400.000 kr. | -76.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar og delevenlig 2V med stor sydvendt altan midt i det attraktive Jydekvarter
Lejligheden: Utrolig stor, lys og restaureret lejlighed på en af Østerbros bedste adresser. Lejligheden består af en stor og rummelig stue med god plads til spisebord og sofaarrangement – fra vinduespartiet har man udsigt ud over kvarteret. Soveværelset er beliggende mod foreningens grønne gård – her er både plads til kontor og klædeskab - og herfra har man adgang til lejlighedens store sydvendte altan med sol stort set hele dagen. Herudover har lejligheden et lyst køkken med nyudskiftet gaskomfur og opvaskemaskine. Sidst men ikke mindst et rummeligt og lyst flisebadeværelse med separat brus. Alt i alt en rigtig flot, delevenlig og indflytningsklar lejlighed, som fremstår i pæn stand med højt til loftet samt originale loftsrosetter. Beliggenheden: Lejligheden er beliggende i rolige omgivelser kun få minutter fra Bopa Plads på Indre Østerbro. Kvarteret byder på masser af hyggelige caféer og restauranter, gode indkøbsmuligheder og hyggelige forretninger. Kort afstand til Nordre Frihavnsgade, Østerbrogade, Langelinie samt det nye Århusgadekvarter i Nordhavn med havnebad. Nærmeste metro og S-station er Nordhavn, og der er mange busforbindelser til og fra city. Herudover er der kort afstand til indkøb, skoler, fitnesscenter, uddannelsesinstitutioner, biograf, teater og bibliotek. Strandparken ved Svanemøllehavnen og Københavns centrum ligger kun ca. 10 min væk på cykel. Ejendommen: Ejendommen er opført i 1917 og er med sine klassiske udtryk en meget præsentabel ejendom med flot facade, beliggende i den velorganiserede ejerforening Femkanten, centralt på Indre Østerbro. Lejligheden har brugsret til et godt kælderrum, fællesvaskeri (beliggende i Korsørgade 28), dørtelefon, cykelkælder, storskraldsordning og en hyggelig grøn gårdhave, hvor der er gode muligheder for at hygge med at læse en bog eller grille med venner og veninder ved borde og bænke eller ligge på græsplænen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk