iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Korsørgade 36, 1. th

2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -19.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -19.2%KBH-klassiker 1917Sol 921. sal65 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 77.487 kr/m² × 65 m² = 5.036.661 kr.
Korsørgade 36, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1917
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
64d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.212 kr./år
Alpha
-19.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.036.661 kr.
77.487 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
95.908 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.113.916 kr.
78.676 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.195.000 kr.
95.308 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.036.661 kr.
77.487 kr./m²
-18.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
21.538 kr./m²
-77.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-17.4%
α (alpha)-19.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-17.4%
Gross rental/år109.788 kr.
Salgspris5.036.661 kr.
Profit (1 års hold)-1.087.571 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-9.7%
α (alpha)-19.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-9.7%
Gross rental/år156.588 kr.
Salgspris5.389.227 kr.
Profit (1 års hold)-688.205 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-1.4%
α (alpha)-19.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast-1.4%
Gross rental/år188.841 kr.
Salgspris5.782.087 kr.
Profit (1 års hold)-263.092 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.800 kr.
− Ejerudgifter/år-46.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.788 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.841 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.036.661 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-1.197.359 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-19.2%

Mægler

kr/m² (udbud)95.308 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-28family
3.030.400 kr.46.622 kr./m²
2016-10-11normal
2.550.000 kr.39.231 kr./m²
1997-02-02normal
559.000 kr.8.600 kr./m²
1996-02-15family
325.942 kr.5.014 kr./m²
1994-05-16normal
434.860 kr.6.690 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.550.000 kr.2016-10-11 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og delevenlig 2V med stor sydvendt altan midt i det attraktive Jydekvarter

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Lejligheden: Utrolig stor, lys og restaureret lejlighed på en af Østerbros bedste adresser. Lejligheden består af en stor og rummelig stue med god plads til spisebord og sofaarrangement – fra vinduespartiet har man udsigt ud over kvarteret. Soveværelset er beliggende mod foreningens grønne gård – her er både plads til kontor og klædeskab - og herfra har man adgang til lejlighedens store sydvendte altan med sol stort set hele dagen. Herudover har lejligheden et lyst køkken med nyudskiftet gaskomfur og opvaskemaskine. Sidst men ikke mindst et rummeligt og lyst flisebadeværelse med separat brus. Alt i alt en rigtig flot, delevenlig og indflytningsklar lejlighed, som fremstår i pæn stand med højt til loftet samt originale loftsrosetter. Beliggenheden: Lejligheden er beliggende i rolige omgivelser kun få minutter fra Bopa Plads på Indre Østerbro. Kvarteret byder på masser af hyggelige caféer og restauranter, gode indkøbsmuligheder og hyggelige forretninger. Kort afstand til Nordre Frihavnsgade, Østerbrogade, Langelinie samt det nye Århusgadekvarter i Nordhavn med havnebad. Nærmeste metro og S-station er Nordhavn, og der er mange busforbindelser til og fra city. Herudover er der kort afstand til indkøb, skoler, fitnesscenter, uddannelsesinstitutioner, biograf, teater og bibliotek. Strandparken ved Svanemøllehavnen og Københavns centrum ligger kun ca. 10 min væk på cykel. Ejendommen: Ejendommen er opført i 1917 og er med sine klassiske udtryk en meget præsentabel ejendom med flot facade, beliggende i den velorganiserede ejerforening Femkanten, centralt på Indre Østerbro. Lejligheden har brugsret til et godt kælderrum, fællesvaskeri (beliggende i Korsørgade 28), dørtelefon, cykelkælder, storskraldsordning og en hyggelig grøn gårdhave, hvor der er gode muligheder for at hygge med at læse en bog eller grille med venner og veninder ved borde og bænke eller ligge på græsplænen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk