Sølvgade 89, 4.
1307 København K · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS København
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 11.0% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1882)
- ·Seller CAGR 6.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 31% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 76.875 | 7.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.845 | 8.927.830 kr. | +11.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 76.265 | 7.931.524 kr. | -0.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.212 | 9.694.050 kr. | +21.3 % | 8 comps inden for 1 km, median 386 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 104.087 | 10.825.009 kr. | +35.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.038 | 2.500.000 kr. | -68.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Sol på maven fra midt på dagen til den går ned. Altså Solen ...
Højt oppe og væk fra trafikken i Sølvgade ligger en lejlighed på 4. sal. Pivlækker er den renoveret helt i bund i 2017. Her er klassisk håndværk som stuk, rosetter, fyldningsdøre, brede og dybe vindueskarme og de oprindelige brede plankegulve fordelt på 104 m2. Med stor, gårdvendt og sydvestvendt altan er der sol på maven fra midt på dagen til den går ned. Altså Solen. Forældrekøb? Ja, bestemt en god idé. Planløsningen gør den ideel som delelejlighed. Men den fungerer også rigtig godt for et par. Selvfølgelig.Sølvgade, et pudsigt vejnavn når man tænker på, at der hverken er sølvminer eller sølvsmede i gaden. Men vi skal også helt til Norge, før vejnavnet giver mening. For Sølvgade var en række af planlagte gader i kvarteret nord for Kongens Have, som skulle opkaldes efter råstoffer i Danmark. Norge var i rigsfællesskab med Danmark, og der var sølv i Norge. Alt i Indre By er tæt på. Statens Museum for Kunst ligger lige om hjørnet, det samme gør byens grønne væresteder som Østre Anlæg, Botanisk have, Kongens Have og Søerne, som alle blev fredet i 1966. Selv om promenaderne er tænkt til borgere, der promenerer og flanerer turen rundt om søerne, så er her også plads til kyssebænke, termokander, svedende motionister og caféer.