Holger Danskes Vej 26, 2. tv
2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 6.9% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1891)
- ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·137 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 26% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 83.296 | 4.498.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 89.580 | 4.837.324 kr. | +7.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.701 | 4.303.848 kr. | -4.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.561 | 4.998.320 kr. | +11.1 % | 8 comps inden for 500 m, median 53 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.060 | 5.349.262 kr. | +18.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.148 | 1.250.000 kr. | -72.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Veldisponeret 2-værelses lejlighed med delevenlig planløsning
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Området: Lejligheden er beliggende på en stille, sidevej til Falkoner Allé. Her bor man centralt på Frederiksberg med kort afstand til butikker, hyggeligt cafémiljø, indkøb, Frederiksberg Centret og Aksel Møllers Have Metro. Derudover er beliggenheden særdeles attraktiv for studerende med flere uddannelsesinstitutioner i nærheden, herunder CBS inden for gåafstand. Ejendom: Klassisk ejendom fra 1891 med en ejerforening, der har fokus på løbende vedligeholdelse. Ejendommen fik i 2018 skiftet tag, og i samme forbindelse blev vinduerne i lejligheden udskiftet. Til ejendommen hører desuden en række gode fællesfaciliteter, herunder overdækket cykelparkering i baggården, fællesvaskeri samt brugsret til loftsrum. Indretning: Rummelig og veldisponeret 2-værelses lejlighed med en god og delevenlig planløsning. Lejligheden byder på et funktionelt køkken med gode opbevaringsmuligheder og en praktisk indretning til hverdagens madlavning. Badeværelset er udvidet og indrettet med separat bruseniche, hvilket giver en praktisk og brugbar løsning i hverdagen. De to gode værelser har begge adgang fra entréen, hvilket gør boligen særligt velegnet til delebrug, men også oplagt for singlen eller parret. Lejligheden har desuden en hyggelig, klassisk stemning med stuklofter, rosetter og plankegulve, som understøtter ejendommens historiske udtryk. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk