iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holger Danskes Vej 26, 2. tv

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1891)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -11.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.8%✓Sol 95✓Klassisk 1891✓2. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.478 kr/m² × 54 m² = 4.345.829 kr.
Holger Danskes Vej 26, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1891
Udbudspris
4.898.000 kr.
Dage på markedet
17d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.944 kr./år
Alpha
-11.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.345.829 kr.
80.478 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.929.238 kr.
91.282 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.403.693 kr.
81.550 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.898.000 kr.
90.704 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.345.829 kr.
80.478 kr./m²
-11.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
23.148 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.1%
α (alpha)-11.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.1%
Gross rental/år86.136 kr.
Salgspris4.345.829 kr.
Profit (1 års hold)-497.273 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.3%
α (alpha)-11.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-2.3%
Gross rental/år126.960 kr.
Salgspris4.650.037 kr.
Profit (1 års hold)-152.241 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.1%
α (alpha)-11.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år201.858 kr.
Salgspris4.989.012 kr.
Profit (1 års hold)261.632 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år136.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)176.904 kr.
− Ejerudgifter/år-49.944 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.960 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)201.858 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.898.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.898.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.898.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.388 kr.
= Tx-omkostning31.238 kr.
+ Tilbudspris4.898.000 kr.
= Total investeret4.929.238 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.345.829 kr.
− Investeret-4.929.238 kr.
= Spread-583.409 kr.
÷ Investeret÷ 4.929.238 kr.
= Alpha-11.8%

Mægler

kr/m² (udbud)90.704 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Gammel Kongevej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-02-08normal
2.495.000 kr.46.204 kr./m²
2014-03-25family
1.600.000 kr.29.630 kr./m²
2013-02-27normal
1.550.000 kr.28.704 kr./m²
2010-07-21normal
1.490.000 kr.27.593 kr./m²
2005-07-05normal
1.450.000 kr.26.852 kr./m²
1999-06-28normal
580.000 kr.10.741 kr./m²
1997-08-06normal
367.000 kr.6.796 kr./m²
1996-05-31family
280.000 kr.5.185 kr./m²
1995-10-30normal
280.000 kr.5.185 kr./m²
1993-12-30normal
259.000 kr.4.796 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2018-02-08 · 8 år siden
Udbudspris implicerer8.8% pa
FMV implicerer7.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veldisponeret 2-værelses lejlighed med delevenlig planløsning

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Området: Lejligheden er beliggende på en stille, sidevej til Falkoner Allé. Her bor man centralt på Frederiksberg med kort afstand til butikker, hyggeligt cafémiljø, indkøb, Frederiksberg Centret og Aksel Møllers Have Metro. Derudover er beliggenheden særdeles attraktiv for studerende med flere uddannelsesinstitutioner i nærheden, herunder CBS inden for gåafstand. Ejendom: Klassisk ejendom fra 1891 med en ejerforening, der har fokus på løbende vedligeholdelse. Ejendommen fik i 2018 skiftet tag, og i samme forbindelse blev vinduerne i lejligheden udskiftet. Til ejendommen hører desuden en række gode fællesfaciliteter, herunder overdækket cykelparkering i baggården, fællesvaskeri samt brugsret til loftsrum. Indretning: Rummelig og veldisponeret 2-værelses lejlighed med en god og delevenlig planløsning. Lejligheden byder på et funktionelt køkken med gode opbevaringsmuligheder og en praktisk indretning til hverdagens madlavning. Badeværelset er udvidet og indrettet med separat bruseniche, hvilket giver en praktisk og brugbar løsning i hverdagen. De to gode værelser har begge adgang fra entréen, hvilket gør boligen særligt velegnet til delebrug, men også oplagt for singlen eller parret. Lejligheden har desuden en hyggelig, klassisk stemning med stuklofter, rosetter og plankegulve, som understøtter ejendommens historiske udtryk. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk