← Tilbage til on-market
Havneholmen 30, 3. th
1561 København V · other · Hyllen & Co, København & Frederiksberg
Udbudspris
9.595.000 kr.
89.673 kr/m²
Vores estimat
10.010.680 kr.
93.558 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.3 %
+415.680 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 3.7 %
Comp-engineP10 77.051 · median 87.765 · P90 102.354 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2009)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·76 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -2%!107 m² stor✓α +3.7%✓Sol 66✓3. sal✓Bygget 2009✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 93.558 kr/m² × 107 m² = 10.010.680 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
107 m²
Værelser
3
Byggeår
2009
Udbudspris
9.595.000 kr.
Dage på markedet
76d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 79.680 kr./år
Alpha
3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.010.680 kr.
93.558 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.654.420 kr.
90.228 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.118.817 kr.
94.568 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 89.673 | 9.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 93.558 | 10.010.680 kr. | +4.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.051 | 8.244.436 kr. | -14.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.765 | 9.390.878 kr. | -2.1 % | 8 comps inden for 250 m, median 43 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 102.354 | 10.951.896 kr. | +14.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.701 | 2.750.000 kr. | -71.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
5.5%
α (alpha)3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år170.700 kr.
Salgspris10.010.680 kr.
Profit (1 års hold)526.960 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.2%
α (alpha)3.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast10.2%
Gross rental/år245.814 kr.
Salgspris10.411.107 kr.
Profit (1 års hold)1.002.501 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.3%
α (alpha)3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast21.3%
Gross rental/år266.612 kr.
Salgspris11.492.261 kr.
Profit (1 års hold)2.104.453 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (107) × 12 mdr
= Langtidsleje/år250.380 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)325.494 kr.
− Ejerudgifter/år-79.680 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.700 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)245.814 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)266.612 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris9.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)9.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+57.570 kr.
= Tx-omkostning59.420 kr.
+ Tilbudspris9.595.000 kr.
= Total investeret9.654.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.010.680 kr.
− Investeret-9.654.420 kr.
= Spread356.260 kr.
÷ Investeret÷ 9.654.420 kr.
= Alpha3.7%
Mægler
kr/m² (udbud)89.673 kr.
MæglerHyllen & Co, København & Frederiksberg
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 3-værelses lejlighed med to altaner og fantastisk udsigt over vandet
Lys 3-værelses lejlighed med to altaner og fantastisk udsigt over vandetPå 3. sal på attraktive Havneholmen finder du denne indbydende lejlighed på 107 m², hvor moderne boligkomfort kombineres med en fantastisk udsigt over vandet og de charmerende husbåde. Her bor du midt i det maritime København med kanalerne lige udenfor, samtidig med at Vesterbro og Indre By er tæt på.Hjemmets naturlige samlingspunkt er det store opholdsrum, hvor køkken, spiseafdeling og stue ligger i åben forbindelse. Her er