Udbudspris
6.195.000 kr.
91.103 kr/m²
Vores estimat
6.128.337 kr.
90.123 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.1 %
-66.663 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.7 %
Comp-engineP10 53.042 · median 78.448 · P90 85.595 kr/m²8 comps · inden for 250 mcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1930)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·53 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.3% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 3
✗2 deal-breakers✗Comps -14%✗α -1.7%✓KBH-klassiker 1930✓Sol 95✓2. sal✓68 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.123 kr/m² × 68 m² = 6.128.337 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
68 m²
Værelser
3
Byggeår
1930
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
53d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 42.720 kr./år
Alpha
-1.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.128.337 kr.
90.123 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
91.677 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.193.486 kr.
91.081 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.103 | 6.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.123 | 6.128.337 kr. | -1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.042 | 3.606.880 kr. | -41.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 78.448 | 5.334.475 kr. | -13.9 % | 8 comps inden for 250 m, median 65 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.595 | 5.820.457 kr. | -6.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 17.647 | 1.200.000 kr. | -80.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.0%
α (alpha)-1.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-0.0%
Gross rental/år104.160 kr.
Salgspris6.128.337 kr.
Profit (1 års hold)-1.523 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.7%
α (alpha)-1.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år148.224 kr.
Salgspris6.373.470 kr.
Profit (1 års hold)287.674 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.4%
α (alpha)-1.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast17.4%
Gross rental/år265.948 kr.
Salgspris7.035.331 kr.
Profit (1 års hold)1.067.259 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (68) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-42.720 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.160 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)148.224 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.948 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.128.337 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-105.683 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-1.7%
Mægler
kr/m² (udbud)91.103 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-09-18normal
4.350.000 kr.63.971 kr./m²
2012-06-20normal
1.620.000 kr.23.824 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.350.000 kr.2024-09-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer19.3% pa
FMV implicerer18.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses med stor altan og perfekt planløsning
Charmerende 3-værelses med stor altan og perfekt planløsning.LEJLIGHEDEN: Velkommen til denne lyse og velindrettede 3-værelses lejlighed, hvor en gennemtænkt planløsning skaber de perfekte rammer for både par, den lille børnefamilie eller som delelejlighed.Fra entréen er der en praktisk fordeling til både stue og soveværelse, hvilket giver en funktionel og fleksibel indretning. Lejligheden byder desuden på et rummeligt og lyst køkken med god plads til madlavning og hyggelige stunder samt et pænt