iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Sankt Annæ Gade 15, 2. th

1416 København K · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
98.704 kr/m²
Vores estimat
8.102.732 kr.
100.034 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.3 %
+107.732 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.7 %
Comp-engineP10 66.322 · median 73.776 · P90 87.643 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
74/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·48 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 30.0% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -25%!α +0.7%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 95✓2. sal✓81 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 100.034 kr/m² × 81 m² = 8.102.732 kr.
Sankt Annæ Gade 15, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
81 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
48d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.324 kr./år
Alpha
0.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.102.732 kr.
100.034 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
99.319 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.208.149 kr.
101.335 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris98.7047.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM100.0348.102.732 kr.+1.3 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1066.3225.372.044 kr.-32.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median73.7765.975.822 kr.-25.3 %8 comps inden for 250 m, median 180 m væk · high confidence
Comp-engine · P9087.6437.099.078 kr.-11.2 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering25.9262.100.000 kr.-73.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.7%
α (alpha)0.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast2.7%
Gross rental/år156.516 kr.
Salgspris8.102.732 kr.
Profit (1 års hold)214.428 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.5%
α (alpha)0.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast7.5%
Gross rental/år220.668 kr.
Salgspris8.426.841 kr.
Profit (1 års hold)602.689 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.9%
α (alpha)0.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast20.9%
Gross rental/år436.280 kr.
Salgspris9.301.936 kr.
Profit (1 års hold)1.693.397 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (81) × 12 mdr
= Langtidsleje/år213.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)277.992 kr.
− Ejerudgifter/år-57.324 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)156.516 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)220.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)436.280 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.102.732 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread57.912 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha0.7%

Mægler

kr/m² (udbud)98.704 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-05-21normal
6.150.000 kr.75.926 kr./m²
2021-08-28normal
4.995.000 kr.61.667 kr./m²
2015-08-28normal
3.410.000 kr.42.099 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.150.000 kr.2025-05-21 · 1 år siden
Udbudspris implicerer30.0% pa
FMV implicerer31.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn lejlighed med altan og kig til Kanalerne

Som nabo til Vor Frelsers Kirke og med udsigt til Christianshavn Kanal – netop her, på en fuldstændig fantastisk adresse, finder I jeres nye hjem! En lys og velholdt lejlighed står nemlig klar til de heldige, nye ejere, der kan overtage 81 m2 med alt fra en god planløsning til et skønt lysindfald og hele to altaner. Byen summer omkring jer, når I ankommer til adressen, for I bor kun få skridt fra livet langs kanalen, hvor folk slår sig ned ved caféerne i solen.I bydes velkommen hjem af ægte 30’e