iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

C.F. Richs Vej 114, 2. th

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·93 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -16.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -16.0%KBH-klassiker 1937Sol 892. sal65 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.094 kr/m² × 65 m² = 3.971.088 kr.
C.F. Richs Vej 114, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
4.695.000 kr.
Dage på markedet
93d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 45.096 kr./år
Alpha
-16.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.971.088 kr.
61.094 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.725.020 kr.
72.693 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.063.561 kr.
62.516 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.695.000 kr.
72.231 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.971.088 kr.
61.094 kr./m²
-15.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
19.231 kr./m²
-73.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-13.4%
α (alpha)-16.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-13.4%
Gross rental/år118.704 kr.
Salgspris3.971.088 kr.
Profit (1 års hold)-635.228 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-5.4%
α (alpha)-16.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast-5.4%
Gross rental/år167.844 kr.
Salgspris4.249.064 kr.
Profit (1 års hold)-308.112 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.6%
α (alpha)-16.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.7%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år318.396 kr.
Salgspris4.558.809 kr.
Profit (1 års hold)152.185 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-45.096 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.704 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.844 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)318.396 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.170 kr.
= Tx-omkostning30.020 kr.
+ Tilbudspris4.695.000 kr.
= Total investeret4.725.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.971.088 kr.
− Investeret-4.725.020 kr.
= Spread-753.932 kr.
÷ Investeret÷ 4.725.020 kr.
= Alpha-16.0%

Mægler

kr/m² (udbud)72.231 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Godthåbsvej
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-01-06normal
2.995.000 kr.46.077 kr./m²
2020-02-06normal
2.400.000 kr.36.923 kr./m²
2019-06-28family
1.062.500 kr.16.346 kr./m²
2018-05-02normal
2.595.000 kr.39.923 kr./m²
2014-12-17normal
1.798.000 kr.27.662 kr./m²
2008-06-12normal
1.570.000 kr.24.154 kr./m²
2007-07-20normal
1.750.000 kr.26.923 kr./m²
2002-08-24normal
995.000 kr.15.308 kr./m²
1997-06-15normal
450.000 kr.6.923 kr./m²
1996-04-17normal
297.000 kr.4.569 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.995.000 kr.2022-01-06 · 4 år siden
Udbudspris implicerer11.9% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Veludnyttet 3-værelses nær Metro og Grøndalsparken med altan

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - C.F. Richs Vej 114, 2. th, 2000 Frederiksberg er en funktionel ejerlejlighed, der tilbyder en ideel kombination af praktisk indretning og en attraktiv beliggenhed i det eftertragtede Frederiksberg. Med et boligareal på 65 m² fordelt på tre værelser, er denne bolig perfekt til både par og mindre familier, der ønsker en delevenlig lejlighed med nem adgang til byens mange faciliteter. Lejligheden byder på en lys og indbydende atmosfære, hvor den vestvendte altan er et af højdepunkterne. Her kan man nyde en flot udsigt og solens stråler i de sene eftermiddagstimer, hvilket skaber en skøn ramme for afslapning og hyggelige stunder. Stuen er rummelig og fungerer som boligens samlingspunkt, hvor der er plads til både afslapning og socialt samvær. Det funktionelle køkken er veludstyret og gør det nemt at tilberede måltider i hverdagen. Badeværelset er praktisk indrettet med separat bruseniche, hvilket sikrer en komfortabel start på dagen. De to soveværelser er lyse og har god plads til opbevaring, hvilket gør lejligheden særdeles delevenlig. Beliggenheden på Frederiksberg er en stor fordel, med nem adgang til både grønne områder og byens pulserende liv. Området er kendt for sine naturskønne åndehuller som Frederiksberg Have og Søndermarken, der tilbyder et frirum fra byens travlhed. Samtidig er der et væld af kulturelle og gastronomiske oplevelser lige uden for døren. Offentlig transport, herunder metro og busser, er let tilgængelig, hvilket gør det nemt at komme rundt i byen. Denne lejlighed er en sjælden mulighed for at bo i en af Københavns mest eftertragtede bydele, hvor du får en bolig, der både tilbyder komfort og en central placering i et af byens mest charmerende kvarterer.