Udbudspris
6.995.000 kr.
90.844 kr/m²
Vores estimat
7.607.886 kr.
98.804 kr/m²
Udbudt under estimat
+8.8 %
+612.886 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 8.1 %
Comp-engineP10 78.223 · median 91.476 · P90 99.976 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
76/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 8.1% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1888)
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 26% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +1%✓4. sal✓α +8.1%✓Sol 100✓Klassisk 1888✓77 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 98.804 kr/m² × 77 m² = 7.607.886 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
77 m²
Værelser
3
Byggeår
1888
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.520 kr./år
Alpha
8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.607.886 kr.
98.804 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
91.413 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.669.817 kr.
99.608 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.844 | 6.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 98.804 | 7.607.886 kr. | +8.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 78.223 | 6.023.161 kr. | -13.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 91.476 | 7.043.619 kr. | +0.7 % | 8 comps inden for 500 m, median 130 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.976 | 7.698.164 kr. | +10.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 25.325 | 1.950.000 kr. | -72.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
9.6%
α (alpha)8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast9.6%
Gross rental/år109.800 kr.
Salgspris7.607.886 kr.
Profit (1 års hold)678.866 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.4%
α (alpha)8.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år159.696 kr.
Salgspris7.912.201 kr.
Profit (1 års hold)1.033.077 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
26.5%
α (alpha)8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast26.5%
Gross rental/år252.148 kr.
Salgspris8.733.853 kr.
Profit (1 års hold)1.947.181 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (77) × 12 mdr
= Langtidsleje/år166.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)216.216 kr.
− Ejerudgifter/år-56.520 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.800 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)159.696 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.148 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.607.886 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread569.066 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha8.1%
Mægler
kr/m² (udbud)90.844 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-06-26normal
3.850.000 kr.50.000 kr./m²
2013-12-30family
1.750.000 kr.22.727 kr./m²
2005-07-13normal
2.625.000 kr.34.091 kr./m²
1996-01-23normal
527.044 kr.6.845 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.850.000 kr.2016-06-26 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer7.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende lejlighed med altan lige ved Sankt Hans Torv
Her får du en skøn og stemningsfuld lejlighed med en helt fantastisk beliggenhed lige ved Sankt Hans Torv - midt i et af Nørrebros mest attraktive og levende kvarterer.LEJLIGHED: Lejligheden byder på en stor og lys stue med masser af charme, hvor de flotte plankegulve, stukdetaljer og rosetter giver boligen et klassisk københavnerudtryk. Stuen har rigtig gode indretningsmuligheder med plads til både sofa- og spiseafdeling, og ønsker man en anden planløsning, er der mulighed for at opdele stuen i