- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1853)
- ·Seller CAGR 4.3% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·96 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -9.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 82.015 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 74.705 | 5.005.267 kr. | -8.9 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 80.870 | 5.418.322 kr. | -1.4 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 89.453 | 5.993.321 kr. | +9.1 % | 5 comps inden for 1 km, median 669 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 96.581 | 6.470.927 kr. | +17.8 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.896 | 1.400.000 kr. | -74.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Fuld plade på stemning, beliggenhed, grønt gårdmiljø og 2 franske altaner. Vi kalder den “mulighedernes lejlighed” på Vesterbrogade!
Velkommen til mulighedernes lejlighed som Jonas glæder sig helt vildt til at vise dig. Udenfor finder du det gode leben og en beliggenhed, der scorer 10 ud af 10. Indenfor får du en genial 2-værelses bolig, men den kan faktisk med lethed forvandles til en rummelig 3-værelses. 67 gode kvadrameter får du altså at lege med, og dét er ellers svært at få fingrene i her på hippe Vesterbrogade, hvor alle gerne vil bo, men ganske få får muligheden for det. Gårdmiljøet er spirende grønt, rasende hyggeligt og vanedannende. Træder du udenfor på gaden engang imellem, får du endnu mere af den gode stemning. Det er jo netop den, Vesterbro er så kendt for. Her summer det af det komfortable liv året rundt. Du er omgivet af frodige parker, en legeplads hist og her, gode naboer, et væld af metro stationer og et stenkast fra vidunderlige, blomstrende (og fine!) Frederiksberg samt de herligste caféer, restauranter og specialbutikker - nå ja, og berygtede vinbarer oftest besøgt af hele den kreative klasse. Så mere populært bliver det simpelthen ikke. Men det er jo netop dét, der er hele formålet. Har du altid drømt om Vesterbro, to franske altaner, stemning fra morgen til solnedgang - så har du svaret lige her. Ring til Jonas allerede i dag og se frem til en sensommer midt i byen med de 1001 muligheder. Og et lille PS, så er der snak om et altanprojekt