Korsørgade 2, 4. 4
2100 København Ø · edc · EDC Poul Erik Bech, Østerbro og Nordhavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·101 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·α -6.1% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1963) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 91.270 | 5.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 86.283 | 5.435.859 kr. | -5.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.582 | 4.383.684 kr. | -23.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 84.855 | 5.345.882 kr. | -7.0 % | 8 comps inden for 1 km, median 492 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 89.708 | 5.651.613 kr. | -1.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.222 | 1.400.000 kr. | -75.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Charmerende 3-værelses med vestvendt altan og nyere køkken/bad
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Få lejligheder byder på den kombination af lys, luft og hjemlig ro, som denne 3-værelses på 63 m² gør. Beliggende på 4. sal med elevator i en ejendom fra 1963, møder du en bolig, der er holdt i god stand og klar til at blive rammen om et nyt kapitel. Allerede i entréen mærkes lejlighedens gennemtænkte planløsning. Den lyse stue danner et naturligt samlingspunkt med sin generøse størrelse – perfekt til både hverdagens hygge og de lange sommeraftener med gæster. Direkte fra stuen træder du ud på den vestvendte altan, hvor eftermiddags- og aftensolen kan nydes til den sidste stråle forsvinder bag nabotagene. Det åbne køkken er integreret naturligt i stuens flow og fremstår tidssvarende og velholdt efter renoveringen i 2019 – klar til at lave mad i, mens man stadig er en del af selskabet. Badeværelset er ligeledes fornyet i 2019 og fremstår lyst og nemt at vedligeholde. Lejligheden rummer to velproportionerede værelser, der begge fungerer fint som soveværelse, børneværelse eller hjemmekontor – fleksibiliteten er der, uanset hvilken livsfase man befinder sig i. Den praktiske gang binder boligens rum sammen, og med god plads i entréen er der styr på overtøj og fodtøj fra første dag. Lejligheden desuden egen vaske- samt tørremaskine. Ejendommen selv byder på et hyggeligt gårdmiljø, der giver et pusterum fra byens puls, og med elevator er hverdagen med indkøbsposer og barnevogn gjort langt lettere. Der er ingen fælleslån i lejligheden. Beliggenheden på Korsørgade placerer dig centralt i et af Københavns mest efterspurgte kvarterer, med kort vej til Nordhavn Station (metro og S-tog), Fælledparke, Bopa Plads og caféer og specialbutikker. Her er byens puls inden for rækkevidde, uden at man går på kompromis med roen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk