← Tilbage til on-market
Folkvarsvej 28, 5. tv
2000 Frederiksberg · lokalbolig · LokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Udbudspris
3.495.000 kr.
87.375 kr/m²
Vores estimat
3.965.374 kr.
99.134 kr/m²
Udbudt under estimat
+13.5 %
+470.374 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 12.7 %
Comp-engineP10 79.813 · median 92.765 · P90 99.906 kr/m²8 comps · samme postnummer
Top-pick score
85/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 12.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1887)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·Best afkast 33% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +13%✓Comps +6%✓5. sal✓Sol 100✓Klassisk 1887✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 99.134 kr/m² × 40 m² = 3.965.374 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
40 m²
Værelser
2
Byggeår
1887
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
27d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.296 kr./år
Alpha
12.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.965.374 kr.
99.134 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
87.946 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.985.117 kr.
99.628 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.375 | 3.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 99.134 | 3.965.374 kr. | +13.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 79.813 | 3.192.502 kr. | -8.7 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 92.765 | 3.710.619 kr. | +6.2 % | 8 comps samme postnummer, median 90 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.906 | 3.996.227 kr. | +14.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 24.000 | 960.000 kr. | -72.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.0%
α (alpha)12.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år45.504 kr.
Salgspris3.965.374 kr.
Profit (1 års hold)493.058 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.9%
α (alpha)12.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år75.744 kr.
Salgspris4.123.989 kr.
Profit (1 års hold)681.913 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.1%
α (alpha)12.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.6%
= Total afkast33.1%
Gross rental/år196.506 kr.
Salgspris4.552.249 kr.
Profit (1 års hold)1.230.936 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (40) × 12 mdr
= Langtidsleje/år100.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)131.040 kr.
− Ejerudgifter/år-55.296 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)45.504 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)75.744 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)196.506 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.965.374 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread447.554 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha12.7%
Mægler
kr/m² (udbud)87.375 kr.
MæglerLokalBolig Frederiksberg og VesterbroApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-08-13normal
2.495.000 kr.62.375 kr./m²
2014-08-24normal
1.400.000 kr.35.000 kr./m²
2001-03-25normal
689.000 kr.17.225 kr./m²
2000-07-13family
433.500 kr.10.838 kr./m²
1997-02-19normal
341.840 kr.8.546 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2021-08-13 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer9.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+2.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stemningsfuld og klassisk 2-værelses lejlighed på Frederiksberg – højt beliggende med udsigt til smukke naboejendomme, v
Stemningsfuld lejlighed i Svømmehalskvarteret Du får en stemningsfuld og klassisk 2 værelses lejlighed på Frederiksberg, hvor den historiske ejendom og den rolige gade skaber en indbydende ramme om hverdagen. Lejligheden ligger højt med udsigt til smukke naboejendomme, hvilket giver en særlig atmosfære og behagelig afstand til bylivet. De 40 m² er veludnyttet med en naturlig planløsning, hvor stuen vender mod gården og rummer både opholds- og spiseplads, og køkkenet i forlængelse heraf fremstår