Udbudspris
5.780.000 kr.
47.769 kr/m²
Vores estimat
5.452.824 kr.
45.065 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.7 %
-327.176 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.3 %
Comp-engineP10 50.906 · median 52.287 · P90 75.351 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·Fresh handelsdata (2024)
Red flags
- ·α -6.3% — over markedet
- ·Seller CAGR 22.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗α -6.3%✗121 m² for stor!Comps usikre (8)✓Sol 65✓2. sal✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 45.065 kr/m² × 121 m² = 5.452.824 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
121 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
5.780.000 kr.
Dage på markedet
4d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.752 kr./år
Alpha
-6.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.452.824 kr.
45.065 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.816.530 kr.
48.070 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.608.412 kr.
46.351 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 47.769 | 5.780.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 45.065 | 5.452.824 kr. | -5.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 50.906 | 6.159.648 kr. | +6.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 52.287 | 6.326.669 kr. | +9.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 154 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 75.351 | 9.117.490 kr. | +57.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.421 | 2.350.000 kr. | -59.3 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.0%
α (alpha)-6.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-3.0%
Gross rental/år191.088 kr.
Salgspris5.452.824 kr.
Profit (1 års hold)-172.618 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.3%
α (alpha)-6.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield4.6%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år265.140 kr.
Salgspris5.670.937 kr.
Profit (1 års hold)119.547 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.2%
α (alpha)-6.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast13.2%
Gross rental/år268.162 kr.
Salgspris6.259.842 kr.
Profit (1 års hold)711.474 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (121) × 12 mdr
= Langtidsleje/år246.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)320.892 kr.
− Ejerudgifter/år-55.752 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)191.088 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)265.140 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.162 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.780.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.780.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.780.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.680 kr.
= Tx-omkostning36.530 kr.
+ Tilbudspris5.780.000 kr.
= Total investeret5.816.530 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.452.824 kr.
− Investeret-5.816.530 kr.
= Spread-363.706 kr.
÷ Investeret÷ 5.816.530 kr.
= Alpha-6.3%
Mægler
kr/m² (udbud)47.769 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-01-18normal
3.850.000 kr.31.818 kr./m²
2020-03-16normal
3.250.000 kr.26.860 kr./m²
2015-09-18normal
2.785.000 kr.23.017 kr./m²
2006-11-29normal
2.245.000 kr.18.554 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.850.000 kr.2024-01-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer22.5% pa
FMV implicerer19.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed i Ørestad med to plan og sydvendt altan
Velkommen til denne lyse og rummelige ejerlejlighed på 121 m², centralt beliggende i attraktive Ørestad. Boligen er opført i 2007 og fordeler sig over to veldisponerede plan, hvor moderne arkitektur, store vinduespartier og en gennemtænkt planløsning skaber en indbydende bolig med masser af lys og luft. Den funktionelle opdeling mellem opholdsafdelingen i stueplan og den private værelsesafdeling på førstesalen giver optimale rammer for både familier og par, der ønsker god plads i hverdagen.Stuep