← Tilbage til on-market
Drejøgade 26F, 2. 204
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Udbudspris
3.995.000 kr.
90.795 kr/m²
Vores estimat
3.995.000 kr.
90.795 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 74.486 · median 79.797 · P90 92.890 kr/m²5 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingfew_selected_comps · comps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1974) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 2 · ✗ 2
✗Beton 1974✗α -0.6%!Comps usikre (5)!Ingen AVM✓Sol 76✓2. sal
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
44 m²
Værelser
2
Byggeår
1974
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
14d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.188 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.995.000 kr.
90.795 kr./m² · fallback
Investeret
4.020.820 kr.
91.382 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.040.320 kr.
91.825 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.795 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 90.795 | 3.995.000 kr. | +0.0 % | listpris-fallback (ingen AVM) |
| Comp-engine · P10 | 74.486 | 3.277.381 kr. | -18.0 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.797 | 3.511.083 kr. | -12.1 % | 5 comps samme postnummer, median 242 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 92.890 | 4.087.162 kr. | +2.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 20.682 | 910.000 kr. | -77.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år71.412 kr.
Salgspris3.995.000 kr.
Profit (1 års hold)45.592 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år103.092 kr.
Salgspris4.154.800 kr.
Profit (1 års hold)237.072 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast19.2%
Gross rental/år200.865 kr.
Salgspris4.586.260 kr.
Profit (1 års hold)766.305 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (44) × 12 mdr
= Langtidsleje/år105.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)137.280 kr.
− Ejerudgifter/år-34.188 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)71.412 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)103.092 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)200.865 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.995.000 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-25.820 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)90.795 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-06-25normal
3.375.000 kr.76.705 kr./m²
2020-06-21normal
1.550.000 kr.35.227 kr./m²
2015-10-27normal
1.100.000 kr.25.000 kr./m²
2003-04-10normal
790.000 kr.17.955 kr./m²
1999-05-25normal
501.555 kr.11.399 kr./m²
1998-12-15auction
310.000 kr.7.045 kr./m²
1996-01-20normal
280.000 kr.6.364 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Flot lejlighed med stor altan og endnu større tagterrasse
Flot lejlighed med stor altan og endnu større tagterrasseLige dér, hvor Klimakvarteret møder Strandvejskvarteret, kan du nu overtage nøglerne til en veldisponeret lejlighed med en stor altan. Den egner sig perfekt til såvel studerende eller førstegangskøbere som til forældrekøb eller pendlere.Lejligheden præsenterer sig i gennemgående flot stand med lyse gulve og beige vægge. I stuen er et nyere køkken placeret langs væggen, og herinde er det muligt at indrette både spiseplads og sofazone. Badev