iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Andreas Bjørns Gade 16, 1. th

1428 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
67/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -7.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -7.4%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 65✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 94.898 kr/m² × 53 m² = 5.029.606 kr.
Andreas Bjørns Gade 16, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.044 kr./år
Alpha
-7.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.029.606 kr.
94.898 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
102.438 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.088.103 kr.
96.002 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.395.000 kr.
101.792 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.029.606 kr.
94.898 kr./m²
-6.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
23.585 kr./m²
-76.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-5.7%
α (alpha)-7.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-5.7%
Gross rental/år90.876 kr.
Salgspris5.029.606 kr.
Profit (1 års hold)-308.738 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.1%
α (alpha)-7.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år132.852 kr.
Salgspris5.381.678 kr.
Profit (1 års hold)85.310 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.9%
α (alpha)-7.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast12.9%
Gross rental/år295.402 kr.
Salgspris5.773.988 kr.
Profit (1 års hold)640.169 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-49.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.852 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.402 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.029.606 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-399.614 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-7.4%

Mægler

kr/m² (udbud)101.792 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-31normal
3.150.000 kr.59.434 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2021-05-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.4% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og delevenlig lejlighed med stor solrig altanPå Andreas Bjørns Gade 16, 1. th. finder du en veldisponeret og indflytningsklar lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Christianshavn – tæt på vandet, metroen og byens mange muligheder.Lejligheden har en delevenlig planløsning med gode værelser og en indretning, der fungerer lige godt til venner, par eller den lille familie. Boligen fremstår velholdt og indflytningsklar, og vaskemaskinen i lejligheden gør hverdagen ekstra bekvem.F