iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Andreas Bjørns Gade 16, 1. th

1428 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.395.000 kr.
101.792 kr/m²
Vores estimat
5.102.661 kr.
96.277 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.4 %
-292.339 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -6.0 %
Comp-engineP10 81.374 · median 94.353 · P90 95.747 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1901)
  • ·Fresh handelsdata (2021)
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·166 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·α -6.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -7%✗α -6.0%✓KBH-klassiker 1901✓Sol 65✓1. sal✓53 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 96.277 kr/m² × 53 m² = 5.102.661 kr.
Andreas Bjørns Gade 16, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1901
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
166d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.044 kr./år
Alpha
-6.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.102.661 kr.
96.277 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
102.438 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.160.723 kr.
97.372 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris101.7925.395.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM96.2775.102.661 kr.-5.4 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1081.3744.312.841 kr.-20.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median94.3535.000.725 kr.-7.3 %8 comps inden for 250 m, median 38 m væk · high confidence
Comp-engine · P9095.7475.074.604 kr.-5.9 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.5851.250.000 kr.-76.8 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.3%
α (alpha)-6.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år90.876 kr.
Salgspris5.102.661 kr.
Profit (1 års hold)-235.683 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.4%
α (alpha)-6.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.4%
Gross rental/år132.852 kr.
Salgspris5.306.767 kr.
Profit (1 års hold)10.399 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.2%
α (alpha)-6.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast14.2%
Gross rental/år295.402 kr.
Salgspris5.857.855 kr.
Profit (1 års hold)724.036 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.609 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.609 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år487.447 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-73.117 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.272 kr.
= Net Airbnb/år344.446 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år139.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)181.896 kr.
− Ejerudgifter/år-49.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.876 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)132.852 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.402 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.102.661 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-326.559 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-6.0%

Mægler

kr/m² (udbud)101.792 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2021-05-31normal
3.150.000 kr.59.434 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.150.000 kr.2021-05-31 · 5 år siden
Udbudspris implicerer11.4% pa
FMV implicerer10.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar og delevenlig lejlighed med stor solrig altanPå Andreas Bjørns Gade 16, 1. th. finder du en veldisponeret og indflytningsklar lejlighed med en attraktiv beliggenhed på Christianshavn – tæt på vandet, metroen og byens mange muligheder.Lejligheden har en delevenlig planløsning med gode værelser og en indretning, der fungerer lige godt til venner, par eller den lille familie. Boligen fremstår velholdt og indflytningsklar, og vaskemaskinen i lejligheden gør hverdagen ekstra bekvem.F