Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.0% — over markedet
- ·Seller CAGR 13.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.0%✓Sol 63✓1. sal✓84 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.375 kr/m² × 84 m² = 6.331.519 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
84 m²
Værelser
2
Byggeår
1994
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.476 kr./år
Alpha
-16.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.331.519 kr.
75.375 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
89.784 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.419.277 kr.
76.420 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
89.226 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.331.519 kr.
75.375 kr./m²
-15.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.550.000 kr.
30.357 kr./m²
-66.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.3%
α (alpha)-16.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.3%
Gross rental/år128.124 kr.
Salgspris6.331.519 kr.
Profit (1 års hold)-1.082.177 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.5%
α (alpha)-16.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-6.5%
Gross rental/år188.604 kr.
Salgspris6.774.725 kr.
Profit (1 års hold)-578.491 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
0.9%
α (alpha)-16.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.1%
= Total afkast0.9%
Gross rental/år161.577 kr.
Salgspris7.268.584 kr.
Profit (1 års hold)-111.659 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-73.476 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.577 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.331.519 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-1.210.301 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-16.0%
Mægler
kr/m² (udbud)89.226 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-01normal
4.000.000 kr.47.619 kr./m²
2008-05-01other
3.300.000 kr.39.286 kr./m²
2007-10-15family
2.950.000 kr.35.119 kr./m²
2005-06-14normal
2.950.000 kr.35.119 kr./m²
2004-06-08normal
2.050.000 kr.24.405 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2021-10-01 · 5 år siden
Udbudspris implicerer13.4% pa
FMV implicerer9.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed i første parket til vandet
Velkommen til en attraktiv og velindrettet lejlighed på eftertragtede Midtermolen midt mellem Kastellet og Nordhavn. Her får du en unik kombination af moderne boligkomfort, fantastisk beliggenhed og en udsigt, som de færreste kan matche. Med gåafstand til både Amalienborg og Kongens Nytorv får du her en sjælden kombination af storbyliv og ro ved vandet. Uden for vinduerne glider vandet forbi som en naturlig forlængelse af boligen, mens bådene og den maritime atmosfære skaber en helt særlig stemn