Udbudspris
7.295.000 kr.
86.845 kr/m²
Vores estimat
6.393.383 kr.
76.112 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.4 %
-901.617 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.9 %
Comp-engineP10 71.608 · median 77.264 · P90 92.399 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·103 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.9% — over markedet
- ·Seller CAGR 12.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 6 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -12.9%✓Stand 8/10✓Sol 63✓1. sal✓84 m² sweet✓Bygget 1994✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.112 kr/m² × 84 m² = 6.393.383 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
84 m²
Værelser
2
Byggeår
1994
Udbudspris
7.295.000 kr.
Dage på markedet
103d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 73.476 kr./år
Alpha
-12.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.393.383 kr.
76.112 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.340.620 kr.
87.388 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.480.772 kr.
77.152 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.845 | 7.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.112 | 6.393.383 kr. | -12.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.608 | 6.015.042 kr. | -17.5 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.264 | 6.490.179 kr. | -11.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 214 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 92.399 | 7.761.510 kr. | +6.4 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 30.357 | 2.550.000 kr. | -65.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.2%
α (alpha)-12.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-11.2%
Gross rental/år128.124 kr.
Salgspris6.393.383 kr.
Profit (1 års hold)-819.113 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-12.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år188.604 kr.
Salgspris6.649.118 kr.
Profit (1 års hold)-502.898 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.1%
α (alpha)-12.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.1%
Gross rental/år161.577 kr.
Salgspris7.339.604 kr.
Profit (1 års hold)160.561 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-73.476 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)128.124 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)188.604 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)161.577 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.770 kr.
= Tx-omkostning45.620 kr.
+ Tilbudspris7.295.000 kr.
= Total investeret7.340.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.393.383 kr.
− Investeret-7.340.620 kr.
= Spread-947.237 kr.
÷ Investeret÷ 7.340.620 kr.
= Alpha-12.9%
Mægler
kr/m² (udbud)86.845 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-10-01normal
4.000.000 kr.47.619 kr./m²
2008-05-01other
3.300.000 kr.39.286 kr./m²
2007-10-15family
2.950.000 kr.35.119 kr./m²
2005-06-14normal
2.950.000 kr.35.119 kr./m²
2004-06-08normal
2.050.000 kr.24.405 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.000.000 kr.2021-10-01 · 5 år siden
Udbudspris implicerer12.8% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar lejlighed i første parket til vandet
Velkommen til en attraktiv og velindrettet lejlighed på eftertragtede Midtermolen midt mellem Kastellet og Nordhavn. Her får du en unik kombination af moderne boligkomfort, fantastisk beliggenhed og en udsigt, som de færreste kan matche. Med gåafstand til både Amalienborg og Kongens Nytorv får du her en sjælden kombination af storbyliv og ro ved vandet. Uden for vinduerne glider vandet forbi som en naturlig forlængelse af boligen, mens bådene og den maritime atmosfære skaber en helt særlig stemn