Udbudspris
4.595.000 kr.
88.365 kr/m²
Vores estimat
4.362.077 kr.
83.886 kr/m²
Udbudt over estimat
-5.1 %
-232.923 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -5.7 %
Comp-engineP10 74.543 · median 93.203 · P90 99.886 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1895)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
Red flags
- ·α -5.7% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 15.3% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.7%✓Comps +5%✓Sol 80✓Klassisk 1895✓2. sal✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 83.886 kr/m² × 52 m² = 4.362.077 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1895
Udbudspris
4.595.000 kr.
Dage på markedet
20d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.964 kr./år
Alpha
-5.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.362.077 kr.
83.886 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.624.420 kr.
88.931 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.410.480 kr.
84.817 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 88.365 | 4.595.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 83.886 | 4.362.077 kr. | -5.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 74.543 | 3.876.230 kr. | -15.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 93.203 | 4.846.539 kr. | +5.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 212 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 99.886 | 5.194.056 kr. | +13.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.231 | 1.000.000 kr. | -78.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.0%
α (alpha)-5.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-4.0%
Gross rental/år76.716 kr.
Salgspris4.362.077 kr.
Profit (1 års hold)-185.627 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.8%
α (alpha)-5.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast0.8%
Gross rental/år113.220 kr.
Salgspris4.536.560 kr.
Profit (1 års hold)25.360 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.3%
α (alpha)-5.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år194.552 kr.
Salgspris5.007.664 kr.
Profit (1 års hold)577.797 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år121.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)158.184 kr.
− Ejerudgifter/år-44.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)76.716 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)113.220 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)194.552 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.570 kr.
= Tx-omkostning29.420 kr.
+ Tilbudspris4.595.000 kr.
= Total investeret4.624.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.362.077 kr.
− Investeret-4.624.420 kr.
= Spread-262.343 kr.
÷ Investeret÷ 4.624.420 kr.
= Alpha-5.7%
Mægler
kr/m² (udbud)88.365 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-04-08normal
3.000.000 kr.57.692 kr./m²
2020-11-30normal
2.910.000 kr.55.962 kr./m²
2020-07-18normal
2.650.000 kr.50.962 kr./m²
2017-12-18normal
2.185.000 kr.42.019 kr./m²
2005-03-20normal
1.260.000 kr.24.231 kr./m²
2002-04-25normal
819.000 kr.15.750 kr./m²
1997-01-03normal
280.000 kr.5.385 kr./m²
1994-05-01normal
146.000 kr.2.808 kr./m²
1992-07-08auction
220.000 kr.4.231 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.000.000 kr.2023-04-08 · 3 år siden
Udbudspris implicerer15.3% pa
FMV implicerer13.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2V’er med masser af plads og roligt tilbagetrukket fra vejen!
Her får du en lys og rummelig 2 værelses lejlighed med en god og funktionel planløsning, hvor kvadratmeterne er udnyttet på bedste vis. Boligen kombinerer klassisk Vesterbro charme med moderne komfort og byder særligt på et stort køkken alrum og en indbydende stue med masser af plads.Boligens naturlige samlingspunkt er det store køkken alrum og opholdsrum, hvor de gode vinduespartier sikrer et dejligt lysindfald. Her er rigelig plads til både et stort spisebord og et komfortabelt sofaarrangement