Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·60 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1969✗α -10.8%✓5. sal✓Sol 100✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 61.863 kr/m² × 87 m² = 5.382.081 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
60d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.636 kr./år
Alpha
-10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.382.081 kr.
61.863 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
69.343 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.505.800 kr.
63.285 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
68.908 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.382.081 kr.
61.863 kr./m²
-10.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
19.540 kr./m²
-71.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år158.604 kr.
Salgspris5.382.081 kr.
Profit (1 års hold)-492.135 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.1%
α (alpha)-10.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast-0.1%
Gross rental/år224.376 kr.
Salgspris5.758.827 kr.
Profit (1 års hold)-49.617 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.0%
α (alpha)-10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast9.0%
Gross rental/år302.856 kr.
Salgspris6.178.629 kr.
Profit (1 års hold)448.665 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-60.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)158.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.376 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.856 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.382.081 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-650.739 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-10.8%
Mægler
kr/m² (udbud)68.908 kr.
MæglerEstate Valby
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-10-03normal
3.100.000 kr.35.632 kr./m²
2005-08-07normal
1.300.000 kr.14.943 kr./m²
2003-11-26normal
1.268.900 kr.14.585 kr./m²
1995-12-28normal
606.000 kr.6.966 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2016-10-03 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig 3’er i attraktiv ejendom på skønne Frederiksberg
Rummelig 3’er i attraktiv ejendom på skønne Frederiksberg Hyggelige fællesarealer med boldbane, legeplads og plæner med mange fælles havemøbler byder velkommen her på Vagtelvej, hvor en super veldisponeret lejlighed nu venter på at byde nye beboere velkommen hjem.Lejligheden inviterer indenfor via en rummelig entré med god plads til garderobeskab og adgang til boligens resterende rum. Her er et flot badeværelse med god plads, brus, vaskesøjle lækre detaljer. Her er to lyse og indretningsvenlige