Udbudspris
5.795.000 kr.
66.609 kr/m²
Vores estimat
6.150.053 kr.
70.690 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.1 %
+355.053 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.5 %
Comp-engineP10 55.754 · median 68.632 · P90 87.165 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps spreder sig meget bredt · gennemsnit og median er langt fra hinanden · comps ligger langt væk
Top-pick score
79/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.5% i sweet spot (5-20%)
- ·Seller CAGR 6.5% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·120 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1969) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1969!Comps usikre (8)✓5. sal✓α +5.5%✓Sol 100✓87 m² sweet✓Stand 7/10✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.690 kr/m² × 87 m² = 6.150.053 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1969
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
120d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.636 kr./år
Alpha
5.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.150.053 kr.
70.690 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
67.030 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.269.192 kr.
72.060 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 66.609 | 5.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.690 | 6.150.053 kr. | +6.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 55.754 | 4.850.620 kr. | -16.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.632 | 5.970.988 kr. | +3.0 % | 8 comps samme postnummer, median 1049 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 87.165 | 7.583.369 kr. | +30.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.540 | 1.700.000 kr. | -70.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
8.2%
α (alpha)5.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast8.2%
Gross rental/år158.604 kr.
Salgspris6.150.053 kr.
Profit (1 års hold)477.037 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
13.3%
α (alpha)5.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.8%
= Total afkast13.3%
Gross rental/år224.376 kr.
Salgspris6.396.055 kr.
Profit (1 års hold)788.811 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
25.5%
α (alpha)5.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast25.5%
Gross rental/år302.856 kr.
Salgspris7.060.261 kr.
Profit (1 års hold)1.531.497 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år219.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)285.012 kr.
− Ejerudgifter/år-60.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)158.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)224.376 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)302.856 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.150.053 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread318.433 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha5.5%
Mægler
kr/m² (udbud)66.609 kr.
MæglerEstate Valby
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-10-03normal
3.100.000 kr.35.632 kr./m²
2005-08-07normal
1.300.000 kr.14.943 kr./m²
2003-11-26normal
1.268.900 kr.14.585 kr./m²
1995-12-28normal
606.000 kr.6.966 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.100.000 kr.2016-10-03 · 10 år siden
Udbudspris implicerer6.5% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig 3’er i attraktiv ejendom på skønne Frederiksberg
Rummelig 3’er i attraktiv ejendom på skønne Frederiksberg Hyggelige fællesarealer med boldbane, legeplads og plæner med mange fælles havemøbler byder velkommen her på Vagtelvej, hvor en super veldisponeret lejlighed nu venter på at byde nye beboere velkommen hjem.Lejligheden inviterer indenfor via en rummelig entré med god plads til garderobeskab og adgang til boligens resterende rum. Her er et flot badeværelse med god plads, brus, vaskesøjle lækre detaljer. Her er to lyse og indretningsvenlige