Udbudspris
4.495.000 kr.
86.442 kr/m²
Vores estimat
4.027.128 kr.
77.445 kr/m²
Udbudt over estimat
-10.4 %
-467.872 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.0 %
Comp-engineP10 62.584 · median 76.926 · P90 85.675 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1947)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·34 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -11%✗α -11.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1947✓Sol 95✓52 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 77.445 kr/m² × 52 m² = 4.027.128 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
52 m²
Værelser
2
Byggeår
1947
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
34d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.428 kr./år
Alpha
-11.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.027.128 kr.
77.445 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
86.997 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.078.698 kr.
78.436 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.442 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 77.445 | 4.027.128 kr. | -10.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 62.584 | 3.254.384 kr. | -27.6 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.926 | 4.000.159 kr. | -11.0 % | 8 comps inden for 250 m, median 54 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.675 | 4.455.121 kr. | -0.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.077 | 940.000 kr. | -79.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.3%
α (alpha)-11.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-9.3%
Gross rental/år77.892 kr.
Salgspris4.027.128 kr.
Profit (1 års hold)-418.800 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.5%
α (alpha)-11.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-4.5%
Gross rental/år111.588 kr.
Salgspris4.188.213 kr.
Profit (1 års hold)-224.019 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.8%
α (alpha)-11.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast7.8%
Gross rental/år178.410 kr.
Salgspris4.623.143 kr.
Profit (1 års hold)277.733 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (52) × 12 mdr
= Langtidsleje/år112.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)146.016 kr.
− Ejerudgifter/år-34.428 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.892 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.588 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)178.410 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.027.128 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-496.692 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-11.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.442 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2014-03-04normal
1.375.000 kr.26.442 kr./m²
2010-06-08normal
1.065.000 kr.20.481 kr./m²
2003-11-20normal
1.015.000 kr.19.519 kr./m²
1999-08-23normal
702.867 kr.13.517 kr./m²
1995-08-02normal
349.719 kr.6.725 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 940.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.375.000 kr.2014-03-04 · 12 år siden
Udbudspris implicerer10.4% pa
FMV implicerer9.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indbydende 2V’er med solrig altan og køkken alrum
Drømmer du om en rummelig og veldisponeret toværelses ejerlejlighed på Nørrebro, udbydes nu denne indbydende bolig på 52 kvadratmeter, der forener komfort, lys og byliv.Boligens naturlige samlingspunkt er det åbne køkken-alrum, hvor køkken og stue smelter sammen i ét charmerende opholdsrum. Her er god plads til både spiseafdeling og et hyggeligt sofaarrangement, og de åbne rammer gør det nemt at indrette efter egne ønsker og behov.Fra stuen er der direkte udgang til en solrig, sydøstvendt altan,