Udbudspris
6.795.000 kr.
84.938 kr/m²
Vores estimat
5.879.081 kr.
73.489 kr/m²
Udbudt over estimat
-13.5 %
-915.919 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -14.0 %
Comp-engineP10 65.976 · median 76.089 · P90 83.219 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurdering
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
- ·Fresh handelsdata (2023)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
- ·α -14.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 19.6% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -14.0%!Comps usikre (8)✓KBH-klassiker 1933✓Sol 70✓2. sal✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.489 kr/m² × 80 m² = 5.879.081 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
80 m²
Værelser
2
Byggeår
1933
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 52.044 kr./år
Alpha
-14.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.879.081 kr.
73.489 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
85.470 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.962.214 kr.
74.528 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.938 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.489 | 5.879.081 kr. | -13.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 65.976 | 5.278.046 kr. | -22.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.089 | 6.087.140 kr. | -10.4 % | 8 comps inden for 1 km, median 714 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 83.219 | 6.657.510 kr. | -2.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.125 | 1.450.000 kr. | -78.7 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.3%
α (alpha)-14.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.3%
Gross rental/år120.756 kr.
Salgspris5.879.081 kr.
Profit (1 års hold)-837.783 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.5%
α (alpha)-14.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år172.596 kr.
Salgspris6.114.244 kr.
Profit (1 års hold)-550.780 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.1%
α (alpha)-14.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.1%
Gross rental/år160.794 kr.
Salgspris6.749.185 kr.
Profit (1 års hold)72.359 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-52.044 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.756 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.596 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)160.794 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.879.081 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-958.539 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-14.0%
Mægler
kr/m² (udbud)84.938 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-09-22normal
3.975.000 kr.49.688 kr./m²
2021-04-23normal
3.795.000 kr.47.438 kr./m²
2019-03-15normal
3.275.000 kr.40.938 kr./m²
2015-09-03normal
2.825.000 kr.35.313 kr./m²
2005-04-17normal
1.745.000 kr.21.813 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.975.000 kr.2023-09-22 · 3 år siden
Udbudspris implicerer19.6% pa
FMV implicerer13.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor og lys 2V’er med kæmpe køkken alrum og uderum!
Her får du en skøn og veldisponeret 2-værelses lejlighed på hele 80 m2 med en helt særlig beliggenhed i et hyggeligt baghus. Boligen kombinerer god plads, ro og et ekstraordinært uderum med en attraktiv placering midt i det populære Stefansgadekvarter på Nørrebro.Boligens naturlige samlingspunkt er det store og indbydende køkken-alrum, som for nylig er renoveret. Her er rigelig plads til både et stort spisebord og et komfortabelt sofaarrangement, mens de gode proportioner skaber en fantastisk ru