Gråbrødretorv 4, 2. th
1154 København K · edc · EDC Poul Erik Bech City & Christianshavn
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 14.7% i sweet spot (5-20%)
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·36 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 35% — realistisk
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk caseHover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.176 | 6.750.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.643 | 7.793.545 kr. | +15.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | ikke hentet for denne adresse |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
AVM overshooterTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Stemningsfuld lejlighed på ikoniske Gråbrødretorv
Åbent hus med tilmeldingskrav 15/11 - klik på billede - Midt i det historiske København – med udsigt over ikoniske Gråbrødretorv – finder du denne stemningsfulde lejlighed på 91 m². Her får du en klassisk københavnerbolig, hvor smukke detaljer, fine proportioner og en helt særlig atmosfære går hånd i hånd. Allerede i entréen mærkes boligens gode rumfornemmelse med plads til garderobe og opbevaring. Den store spisestue er et naturligt samlingspunkt med plads til lange middage, mens de flotte gulve og bevarede snedkerdetaljer tilfører rummene varme og karakter. Køkkenet er rummeligt og funktionelt med gode arbejdsflader og skabsplads. Her er også mulighed for at sætte sit eget præg på indretningen. Stuen er et af boligens helt store højdepunkter. Her strømmer lyset ind gennem vinduerne, og udsigten over Gråbrødretorv bliver som et levende bybillede lige udenfor. Det er København, når den er allermest charmerende – med historiske facader, liv og stemning lige på den anden side af ruden. Ejendommen fra 1765 har en ganske særlig historie. Her har personligheder som Dirch Passer og Judy Gringer boet, og kunstneren Bjørn Wiinblad har sat sit præg på opgangen med originale malerier. Her bliver kunst og historie en del af hverdagen. Med boligens flotte gulve og originale snedkerdetaljer får du både klassisk københavnercharme og mulighed for at sætte dit eget præg. En sjælden chance for at bo midt i København med et af byens mest stemningsfulde torve som nærmeste nabo. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk mailto:flytteforsikring@gjensidige.dk