iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nørrebrogade 9D, 1.

2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.795.000 kr.
88.796 kr/m²
Vores estimat
4.795.000 kr.
88.796 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+0 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Top-pick score
43/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet14/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1863)
  • ·Seller CAGR 7.3% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 84✓Klassisk 1863✓1. sal✓54 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Nørrebrogade 9D, 1.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1863
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
16d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.608 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.795.000 kr.
88.796 kr./m² · fallback
Investeret
4.825.620 kr.
89.363 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.852.070 kr.
89.853 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris88.7964.795.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM88.7964.795.000 kr.+0.0 %listpris-fallback (ingen AVM)
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering17.778960.000 kr.-80.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.2%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år88.032 kr.
Salgspris4.795.000 kr.
Profit (1 års hold)57.412 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.9%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år123.024 kr.
Salgspris4.986.800 kr.
Profit (1 års hold)284.204 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år184.230 kr.
Salgspris5.504.660 kr.
Profit (1 års hold)863.270 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-28.608 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.032 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)123.024 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)184.230 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.795.000 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread-30.620 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)88.796 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2018-05-02normal
2.735.000 kr.50.648 kr./m²
2013-12-18normal
1.000.000 kr.18.519 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.735.000 kr.2018-05-02 · 8 år siden
Udbudspris implicerer7.3% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende indflytningsklar toværelses tæt på søerne

Midt i det levende Nørrebro, med Søerne og ikoniske Dronning Louises Bro lige om hjørnet og Indre By inden for behagelig gåafstand, finder du denne lyse, indbydende og indflytningsklare ejerlejlighed. Noget af det første, der møder dig, er det helt fantastiske lysindfald, som strømmer ind i boligen og skaber en skøn, luftig atmosfære. Her får du en velindrettet bolig, hvor masser af naturligt lys, moderne komfort og en attraktiv beliggenhed går op i en højere enhed.Lejligheden har en helt særlig