← Tilbage til on-market
Korsørgade 34, 1. tv
2100 København Ø · estate · Estate Østerbro & Nordhavn ApS
Udbudspris
6.495.000 kr.
99.923 kr/m²
Vores estimat
5.711.529 kr.
87.870 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.1 %
-783.471 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.6 %
Comp-engineP10 77.703 · median 87.405 · P90 95.033 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.6% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -13%✗α -12.6%✓KBH-klassiker 1917✓Sol 84✓1. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.870 kr/m² × 65 m² = 5.711.529 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1917
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.764 kr./år
Alpha
-12.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.711.529 kr.
87.870 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
100.551 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.784.210 kr.
88.988 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 99.923 | 6.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 87.870 | 5.711.529 kr. | -12.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 77.703 | 5.050.703 kr. | -22.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.405 | 5.681.345 kr. | -12.5 % | 8 comps inden for 250 m, median 53 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 95.033 | 6.177.154 kr. | -4.9 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 21.538 | 1.400.000 kr. | -78.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.9%
α (alpha)-12.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-10.9%
Gross rental/år109.236 kr.
Salgspris5.711.529 kr.
Profit (1 års hold)-715.055 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.2%
α (alpha)-12.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år156.036 kr.
Salgspris5.939.990 kr.
Profit (1 års hold)-439.794 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.1%
α (alpha)-12.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.9%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år188.289 kr.
Salgspris6.556.835 kr.
Profit (1 års hold)209.304 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år156.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.800 kr.
− Ejerudgifter/år-46.764 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.236 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)156.036 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)188.289 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.711.529 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-824.291 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-12.6%
Mægler
kr/m² (udbud)99.923 kr.
MæglerEstate Østerbro & Nordhavn ApS
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-19normal
3.495.000 kr.53.769 kr./m²
2016-01-05normal
2.500.000 kr.38.462 kr./m²
2006-03-07normal
2.295.000 kr.35.308 kr./m²
2000-02-01family
840.000 kr.12.923 kr./m²
1998-01-20normal
614.000 kr.9.446 kr./m²
1996-05-01normal
402.700 kr.6.195 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2020-10-19 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.9% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.4pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Yderst attraktiv Østerbro-lejlighed med ideel planløsning og stor altan mod gården
LEJLIGHEDEN: Velholdt og indbydende højloftet lejlighed med en attraktiv planløsning, et skønt lysindfald og en rolig beliggenhed i hjertet af Østerbro.Entréen giver en god fordeling til boligens rum. Den lyse og rummelige stue har et stort vinduesparti og god plads til både spise- og sofaafdeling. Mod gården ligger det rolige soveværelse med direkte udgang til den gode altan – en skøn og privat oase med plads til morgenkaffe, hyggelige middage og afslappende stunder i solen. Køkkenet er flot og