iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Jakob Dannefærds Vej 7, 1. th

1973 Frederiksberg C · other · Gitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1890)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·56 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 12.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 1 · 1
α -0.6%!Ingen AVMSol 69Klassisk 18901. sal86 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Jakob Dannefærds Vej 7, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1890
Udbudspris
8.850.000 kr.
Dage på markedet
56d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.436 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.850.000 kr.
102.907 kr./m² · fallback
Investeret
8.904.950 kr.
103.546 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.951.724 kr.
104.090 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
8.850.000 kr.
102.907 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.850.000 kr.
102.907 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.850.000 kr.
21.512 kr./m²
-79.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.1%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast1.1%
Gross rental/år157.284 kr.
Salgspris8.850.000 kr.
Profit (1 års hold)102.334 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år222.300 kr.
Salgspris9.469.500 kr.
Profit (1 års hold)786.850 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år304.056 kr.
Salgspris10.159.800 kr.
Profit (1 års hold)1.558.906 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år216.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)281.736 kr.
− Ejerudgifter/år-59.436 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)157.284 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)222.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.056 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris8.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.850.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)8.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.100 kr.
= Tx-omkostning54.950 kr.
+ Tilbudspris8.850.000 kr.
= Total investeret8.904.950 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.850.000 kr.
− Investeret-8.904.950 kr.
= Spread-54.950 kr.
÷ Investeret÷ 8.904.950 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)102.907 kr.
MæglerGitte Grønlund - Dit & Mit Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-11-28family
1.573.000 kr.18.291 kr./m²
2022-03-22normal
5.525.000 kr.64.244 kr./m²
2015-02-15normal
3.300.000 kr.38.372 kr./m²
2008-03-20normal
2.198.000 kr.25.558 kr./m²
2003-05-28normal
1.644.464 kr.19.122 kr./m²
1998-07-19normal
1.057.000 kr.12.291 kr./m²
1995-08-16normal
575.340 kr.6.690 kr./m²
1994-05-05normal
545.000 kr.6.337 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.525.000 kr.2022-03-22 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.5% pa
FMV implicerer12.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Herlig og indflytningsklar lejlighed på Frederiksberg C med rummeligt køkkenalrum og stor altan med udsigt til grønne træer.

Velkommen indenfor i denne lejlighed, hvor man, så snart man træder ind, får lyst til at blive. Sælger har åbnet op og skabt et køkkenalrum, der fungerer som lejlighedens naturlige samlingspunkt. Ved at lægge vægge ned er der kommet et stort, lyst og virkelig behageligt alrum. Køkken og stue smelter naturligt sammen og giver et opholdsrum, der fungerer lige godt til rolige hverdage som til middage og gæster. Her er god plads til både stor sofa og spisebord. Rummet har en særlig ro over sig, der gør, at man straks føler sig hjemme. Køkkenet er fra Designa og står skarpt med et moderne udtryk, som passer flot sammen med lejlighedens originale detaljer og de nye gennemgående sildebensgulve. Fra køkkenalrummet er der direkte udgang til altanen, som er et af lejlighedens bedste steder. Her er sol fra morgenstunden til tidlig eftermiddag og udsigt til grønne træer og rolige gårdmiljøer. Altanen fungerer som en naturlig forlængelse af lejligheden med plads til morgenkaffe, afslapning og middage med gæster. Her får man virkelig lyst til at slå sig ned og nyde de hyggelige omgivelser. Planløsningen fungerer virkelig godt med et stort soveværelse med to vinduer og udsigt til de hyggelige ejendomme i området, hvilket giver rummet en rolig og behagelig atmosfære. Derudover er der et ekstra rum, som kan indrettes som stue, kontor, gæsteværelse eller et ekstra soveværelse alt efter behov. Begge rum virker lyse og indbydende med smukke herskabelige detaljer som stuk, loftsrosetter, fyldningsdøre og elegante radiatorskjulere. Den gode loftshøjde er samtidig med til at skabe en let og stilfuld stemning. Badeværelset er rummeligt og har separat bruseniche. Jakob Dannefærds Vej er en rolig og ensrettet gade midt på Frederiksberg C med en særlig kombination af byliv og ro. Her bor du centralt, men stadig tilbagetrukket fra støj og trafik. Området er omgivet af hyggelige caféer, specialbutikker og gode spisesteder, samtidig med at både Søerne og Landbohøjskolens Have ligger tæt på. Forum Metro er få minutter væk.