iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rundholtsvej 26, 5. 1

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Udbudspris
7.995.000 kr.
83.281 kr/m²
Vores estimat
7.937.762 kr.
82.685 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.7 %
-57.238 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.3 %
Comp-engineP10 56.584 · median 84.504 · P90 92.085 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2014)
  • ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
  • ·75 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.3%!Comps usikre (8)✓5. sal✓Sol 82✓Nybyg 2014✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.685 kr/m² × 96 m² = 7.937.762 kr.
Rundholtsvej 26, 5. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
96 m²
Værelser
2
Byggeår
2014
Udbudspris
7.995.000 kr.
Dage på markedet
75d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.104 kr./år
Alpha
-1.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.937.762 kr.
82.685 kr./m² · XGBoost
Investeret
8.044.820 kr.
83.800 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.019.531 kr.
83.537 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris83.2817.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM82.6857.937.762 kr.-0.7 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1056.5845.432.030 kr.-32.1 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median84.5048.112.347 kr.+1.5 %8 comps inden for 1 km, median 574 m væk · kræver manuel vurdering
Comp-engine · P9092.0858.840.172 kr.+10.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.0422.500.000 kr.-68.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.3%
α (alpha)-1.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast0.3%
Gross rental/år131.736 kr.
Salgspris7.937.762 kr.
Profit (1 års hold)24.678 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.0%
α (alpha)-1.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast5.0%
Gross rental/år190.488 kr.
Salgspris8.255.272 kr.
Profit (1 års hold)400.940 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.5%
α (alpha)-1.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.0%
= Total afkast15.5%
Gross rental/år159.624 kr.
Salgspris9.112.551 kr.
Profit (1 års hold)1.227.355 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (96) × 12 mdr
= Langtidsleje/år195.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)254.592 kr.
− Ejerudgifter/år-64.104 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)131.736 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)190.488 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)159.624 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+47.970 kr.
= Tx-omkostning49.820 kr.
+ Tilbudspris7.995.000 kr.
= Total investeret8.044.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.937.762 kr.
− Investeret-8.044.820 kr.
= Spread-107.058 kr.
÷ Investeret÷ 8.044.820 kr.
= Alpha-1.3%

Mægler

kr/m² (udbud)83.281 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2014-06-18normal
3.295.000 kr.34.323 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.295.000 kr.2014-06-18 · 12 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor altan, egen p-plads og ingen bopælspligt

Drømmer I om en hverdag, hvor udsigten over by og natur får skuldrene til at sænke sig? Så er det nu, I skal læse med. På femte sal i et af de to boligtårne i Havnevigen venter en veldisponeret lejlighed, der passer perfekt på beskrivelsen. Her er ingen bopælspligt, og til den treværelses bolig hører en gigantisk altan med den skønneste udsigt over Amager Fælled. Ydermere træder I ind i en veldrevet ejerforening, ligesom I får en privat parkeringsplads med ladestander til elbilen.Udefra er arkit