Udbudspris
7.245.000 kr.
86.250 kr/m²
Vores estimat
7.699.792 kr.
91.664 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.3 %
+454.792 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.6 %
Comp-engineP10 66.194 · median 79.078 · P90 88.047 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
77/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.6% i sweet spot (5-20%)
- ·Moderne (byggeår 2007)
- ·78 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 0 · ✗ 1
✗Comps -8%✓4. sal✓α +5.6%✓Sol 100✓84 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.664 kr/m² × 84 m² = 7.699.792 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.245.000 kr.
Dage på markedet
78d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.460 kr./år
Alpha
5.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.699.792 kr.
91.664 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.290.320 kr.
86.790 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.769.227 kr.
92.491 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.250 | 7.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 91.664 | 7.699.792 kr. | +6.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 66.194 | 5.560.293 kr. | -23.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.078 | 6.642.547 kr. | -8.3 % | 8 comps inden for 250 m, median 88 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 88.047 | 7.395.910 kr. | +2.1 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.976 | 2.350.000 kr. | -67.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.2%
α (alpha)5.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år117.900 kr.
Salgspris7.699.792 kr.
Profit (1 års hold)527.372 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.9%
α (alpha)5.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast11.9%
Gross rental/år169.308 kr.
Salgspris8.007.784 kr.
Profit (1 års hold)886.772 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.1%
α (alpha)5.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast24.1%
Gross rental/år270.454 kr.
Salgspris8.839.361 kr.
Profit (1 års hold)1.819.495 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-53.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.308 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.454 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.470 kr.
= Tx-omkostning45.320 kr.
+ Tilbudspris7.245.000 kr.
= Total investeret7.290.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.699.792 kr.
− Investeret-7.290.320 kr.
= Spread409.472 kr.
÷ Investeret÷ 7.290.320 kr.
= Alpha5.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.250 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-30family
3.911.000 kr.46.560 kr./m²
2020-10-09normal
4.245.000 kr.50.536 kr./m²
2013-05-08normal
2.760.000 kr.32.857 kr./m²
2005-08-01normal
2.748.913 kr.32.725 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.245.000 kr.2020-10-09 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.3% pa
FMV implicerer10.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med to altaner tæt på Fælleden og Havnebadet
Moderne treværelses lejlighed med to altaner tæt på Fælleden og Havnebadet Centralt på Islands Brygge nær Amager Fælleds grønne vidder og Havnebadets blå bølger finder du denne veludnyttede lejlighed. Boligen ligger i en populær ejerforening og byder på et åbent opholdsmiljø, to værelser og et badeværelse. Derudover kan du se frem til at nyde solen på hele to altaner, som vender mod henholdsvis øst og vest, ligesom du har mulighed for at tilkøbe en privat parkeringsplads i kælderen.Ejendommen fr