Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2007)
Red flags
- ·α -9.1% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.1%✓4. sal✓Sol 100✓84 m² sweet✓Bygget 2007✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 81.603 kr/m² × 84 m² = 6.854.643 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
84 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 53.460 kr./år
Alpha
-9.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.854.643 kr.
81.603 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.541.820 kr.
89.784 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.929.118 kr.
82.490 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.495.000 kr.
89.226 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.854.643 kr.
81.603 kr./m²
-8.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.350.000 kr.
27.976 kr./m²
-68.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.5%
α (alpha)-9.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-7.5%
Gross rental/år117.900 kr.
Salgspris6.854.643 kr.
Profit (1 års hold)-569.277 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.1%
α (alpha)-9.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.1%
Gross rental/år169.308 kr.
Salgspris7.334.468 kr.
Profit (1 års hold)-38.044 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-9.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år270.454 kr.
Salgspris7.869.130 kr.
Profit (1 års hold)597.764 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (84) × 12 mdr
= Langtidsleje/år171.360 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)222.768 kr.
− Ejerudgifter/år-53.460 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.900 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)169.308 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)270.454 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.854.643 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-687.177 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-9.1%
Mægler
kr/m² (udbud)89.226 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-30family
3.911.000 kr.46.560 kr./m²
2020-10-09normal
4.245.000 kr.50.536 kr./m²
2013-05-08normal
2.760.000 kr.32.857 kr./m²
2005-08-01normal
2.748.913 kr.32.725 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.245.000 kr.2020-10-09 · 6 år siden
Udbudspris implicerer9.9% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med to altaner tæt på Fælleden og Havnebadet
Moderne treværelses lejlighed med to altaner tæt på Fælleden og Havnebadet Centralt på Islands Brygge nær Amager Fælleds grønne vidder og Havnebadets blå bølger finder du denne veludnyttede lejlighed. Boligen ligger i en populær ejerforening og byder på et åbent opholdsmiljø, to værelser og et badeværelse. Derudover kan du se frem til at nyde solen på hele to altaner, som vender mod henholdsvis øst og vest, ligesom du har mulighed for at tilkøbe en privat parkeringsplads i kælderen.Ejendommen fr