Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1982) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 1 · ✗ 1
✗Beton 1982!α +2.5%✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.369 kr/m² × 92 m² = 8.037.990 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1982
Udbudspris
7.795.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.292 kr./år
Alpha
2.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.037.990 kr.
87.369 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.843.620 kr.
85.257 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.159.730 kr.
88.693 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.795.000 kr.
84.728 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.037.990 kr.
87.369 kr./m²
+3.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
23.370 kr./m²
-72.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.7%
α (alpha)2.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år172.548 kr.
Salgspris8.037.990 kr.
Profit (1 års hold)366.918 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.6%
α (alpha)2.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast12.6%
Gross rental/år242.100 kr.
Salgspris8.600.649 kr.
Profit (1 års hold)999.129 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.2%
α (alpha)2.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast21.2%
Gross rental/år304.200 kr.
Salgspris9.227.613 kr.
Profit (1 års hold)1.688.193 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år231.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)301.392 kr.
− Ejerudgifter/år-59.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)172.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.200 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+46.770 kr.
= Tx-omkostning48.620 kr.
+ Tilbudspris7.795.000 kr.
= Total investeret7.843.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV8.037.990 kr.
− Investeret-7.843.620 kr.
= Spread194.370 kr.
÷ Investeret÷ 7.843.620 kr.
= Alpha2.5%
Mægler
kr/m² (udbud)84.728 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1996-08-05normal
786.000 kr.8.543 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
786.000 kr.1996-08-05 · 30 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer8.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
92 m2 3-værelses med spændende indretningsmuligheder - stor altan og elevator
Det bliver næsten ikke mere centralt på Frederiksberg. Flytter I ind i denne lejlighed, kommer I til at bo næsten lige bagved Frederiksberg Centret, med lige langt til Frederiksberg Have og Aksel Møllers Have. Selve lejligheden er på 92 kvm og har en fleksibel planløsning – og så får I en dejlig, sydvendt altan med udsigt til grønne områder.Lejligheden ligger i en ejendom fra 1982 på en fredelig sidevej til Nyelandsvej. Til ejendommens ene side har I gode parkeringsmuligheder, til den anden har