Udbudspris
7.195.000 kr.
78.207 kr/m²
Vores estimat
7.327.737 kr.
79.649 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.8 %
+132.737 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 1.2 %
Comp-engineP10 63.514 · median 81.898 · P90 90.325 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.7% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·150 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1982) — lavere standard
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 3 · ! 2 · ✗ 1
✗Beton 1982!Comps usikre (8)!α +1.2%✓Sol 95✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.649 kr/m² × 92 m² = 7.327.737 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
92 m²
Værelser
3
Byggeår
1982
Udbudspris
7.195.000 kr.
Dage på markedet
150d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.292 kr./år
Alpha
1.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.327.737 kr.
79.649 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.240.020 kr.
78.696 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.453.713 kr.
81.019 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.207 | 7.195.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.649 | 7.327.737 kr. | +1.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 63.514 | 5.843.276 kr. | -18.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.898 | 7.534.652 kr. | +4.7 % | 8 comps samme postnummer, median 198 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 90.325 | 8.309.900 kr. | +15.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.370 | 2.150.000 kr. | -70.1 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.6%
α (alpha)1.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast3.6%
Gross rental/år172.548 kr.
Salgspris7.327.737 kr.
Profit (1 års hold)260.265 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)1.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år242.100 kr.
Salgspris7.620.846 kr.
Profit (1 års hold)622.926 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
20.2%
α (alpha)1.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast20.2%
Gross rental/år304.200 kr.
Salgspris8.412.242 kr.
Profit (1 års hold)1.476.422 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (92) × 12 mdr
= Langtidsleje/år231.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)301.392 kr.
− Ejerudgifter/år-59.292 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)172.548 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.100 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.200 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+43.170 kr.
= Tx-omkostning45.020 kr.
+ Tilbudspris7.195.000 kr.
= Total investeret7.240.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.327.737 kr.
− Investeret-7.240.020 kr.
= Spread87.717 kr.
÷ Investeret÷ 7.240.020 kr.
= Alpha1.2%
Mægler
kr/m² (udbud)78.207 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1996-08-05normal
786.000 kr.8.543 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
786.000 kr.1996-08-05 · 30 år siden
Udbudspris implicerer7.7% pa
FMV implicerer7.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
92 m2 3-værelses med spændende indretningsmuligheder - stor altan og elevator
Det bliver næsten ikke mere centralt på Frederiksberg. Flytter I ind i denne lejlighed, kommer I til at bo næsten lige bagved Frederiksberg Centret, med lige langt til Frederiksberg Have og Aksel Møllers Have. Selve lejligheden er på 92 kvm og har en fleksibel planløsning – og så får I en dejlig, sydvendt altan med udsigt til grønne områder.Lejligheden ligger i en ejendom fra 1982 på en fredelig sidevej til Nyelandsvej. Til ejendommens ene side har I gode parkeringsmuligheder, til den anden har