Udbudspris
4.795.000 kr.
90.472 kr/m²
Vores estimat
5.106.389 kr.
96.347 kr/m²
Udbudt under estimat
+6.5 %
+311.389 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 5.8 %
Comp-engineP10 0 · median 0 · P90 0 kr/m²0 comps · · kræver manuel vurderingno_candidates_after_filters · no_selected_comps
Top-pick score
89/ 100
A — institutional grade
AVM signal20/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 5.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Seller CAGR 6.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 25% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!Comps usikre (0)✓4. sal✓α +5.8%✓KBH-klassiker 1902✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.347 kr/m² × 53 m² = 5.106.389 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.795.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 38.232 kr./år
Alpha
5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.106.389 kr.
96.347 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.825.620 kr.
91.049 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.162.532 kr.
97.406 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 90.472 | 4.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 96.347 | 5.106.389 kr. | +6.5 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | – | – | – | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | – | – | – | 0 comps null, median 0 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | – | – | – | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 23.585 | 1.250.000 kr. | -73.9 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
7.7%
α (alpha)5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast7.7%
Gross rental/år88.968 kr.
Salgspris5.106.389 kr.
Profit (1 års hold)369.737 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.5%
α (alpha)5.8%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast12.5%
Gross rental/år127.128 kr.
Salgspris5.310.645 kr.
Profit (1 års hold)612.153 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.7%
α (alpha)5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast24.7%
Gross rental/år196.821 kr.
Salgspris5.862.135 kr.
Profit (1 års hold)1.233.336 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år127.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)165.360 kr.
− Ejerudgifter/år-38.232 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)88.968 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)127.128 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)196.821 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+28.770 kr.
= Tx-omkostning30.620 kr.
+ Tilbudspris4.795.000 kr.
= Total investeret4.825.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.106.389 kr.
− Investeret-4.825.620 kr.
= Spread280.769 kr.
÷ Investeret÷ 4.825.620 kr.
= Alpha5.8%
Mægler
kr/m² (udbud)90.472 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-08-23normal
2.650.513 kr.50.010 kr./m²
2013-06-24normal
1.645.000 kr.31.038 kr./m²
2009-08-10normal
1.330.000 kr.25.094 kr./m²
2006-07-01normal
1.955.000 kr.36.887 kr./m²
2006-02-05other
383.000 kr.7.226 kr./m²
2003-06-24normal
1.175.000 kr.22.170 kr./m²
1998-12-02normal
569.218 kr.10.740 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.650.513 kr.2017-08-23 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.8% pa
FMV implicerer7.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2-værelses lejlighed med sydvendt altan på indre Østerbro
Velkommen til Marstalsgade - en skøn, lys og velholdt lejlighed på Indre Østerbro, hvor klassiske detaljer, en god planløsning og en attraktiv beliggenhed går hånd i hånd.Lejligheden byder på en hyggelig sydvendt altan, hvor du kan nyde solen og skabe et ekstra uderum i sommerhalvåret. Indenfor mødes du af en indbydende bolig med flotte gulve og meget smukke stuklofter, der tilfører lejligheden en særlig charme og klassisk københavnerstemning.Den store stue er rummelig og indbyder til både et st