iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Rundholtsvej 56, 12. 4

2300 København S · realmaeglerne · RealMæglerne Renny Clemmensen ApS

Åbn pitch-view
Udbudspris
12.995.000 kr.
113.000 kr/m²
Vores estimat
11.418.085 kr.
99.288 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.1 %
-1.576.915 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.7 %
Comp-engineP10 71.863 · median 87.240 · P90 104.947 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2014)
Red flags
  • ·α -12.7% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Comps -23%✗α -12.7%✗115 m² for stor✓12. sal✓Sol 90✓Nybyg 2014✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 99.288 kr/m² × 115 m² = 11.418.085 kr.
Rundholtsvej 56, 12. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
12.995.000 kr.
Dage på markedet
8d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.712 kr./år
Alpha
-12.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.418.085 kr.
99.288 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.074.820 kr.
113.694 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.498.134 kr.
99.984 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris113.00012.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM99.28811.418.085 kr.-12.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1071.8638.264.254 kr.-36.4 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median87.24010.032.607 kr.-22.8 %8 comps inden for 1 km, median 236 m væk · high confidence
Comp-engine · P90104.94712.068.920 kr.-7.1 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering26.5223.050.000 kr.-76.5 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.5%
α (alpha)-12.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-11.5%
Gross rental/år150.888 kr.
Salgspris11.418.085 kr.
Profit (1 års hold)-1.505.847 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.0%
α (alpha)-12.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år221.268 kr.
Salgspris11.874.808 kr.
Profit (1 års hold)-978.744 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.0%
α (alpha)-12.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år240.202 kr.
Salgspris13.107.962 kr.
Profit (1 års hold)273.343 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-83.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.888 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.202 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris12.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)12.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+77.970 kr.
= Tx-omkostning79.820 kr.
+ Tilbudspris12.995.000 kr.
= Total investeret13.074.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.418.085 kr.
− Investeret-13.074.820 kr.
= Spread-1.656.735 kr.
÷ Investeret÷ 13.074.820 kr.
= Alpha-12.7%

Mægler

kr/m² (udbud)113.000 kr.
MæglerRealMæglerne Renny Clemmensen ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-04-27normal
7.295.000 kr.63.435 kr./m²
2019-07-31normal
6.120.000 kr.53.217 kr./m²
2014-06-18normal
5.501.000 kr.47.835 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.295.000 kr.2020-04-27 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.1% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vild udsigtslejlighed i tårnene med egen parkeringsplads

På Rundholtsvej 56, 12. 4. får du en gennemført lejlighed på 115 m², hvor udsigten er noget helt særligt. Heroppe åbner byen sig foran dig med en imponerende 180-graders panoramaudsigt over havneløbet, Københavns tage og Amager Fælled. Gulv-til-loft-vinduer i hele lejligheden lader udsigten følge dig rundt i boligen og sikrer et fantastisk lysindfald dagen igennem. Lejligheden er fuldkommen istandsat med smukke olierede sildebensgulve og gulvvarme i hele boligen, gennemførte materialer og et stort køkkenalrum, hvor der er plads til både hverdagen og gæster. Det eksklusive køkken er udvidet med hårde hvidevarer i høj kvalitet, en stor køkkenø og en Quooker med fire funktioner. Stuen ligger i åben forbindelse med spiseområdet, og de store vinduespartier skaber en helt særlig følelse af lys og luft. Her er tænkt over detaljerne, og boligen fremstår med et stilrent og eksklusivt udtryk. Den mere end 50 m² store private, overdækkede terrasse strækker sig langs boligen og byder på både morgen- og aftensol, så du kan flytte dig efter solen. Terrassens imponerende udstrækning skaber en helt særlig følelse af privatliv, hvor naboboligerne træder i baggrunden, og det i stedet er den åbne himmel og panoramaudsigten over vand, by og Fælleden, der fylder. Her er plads til spisebord, loungemøbler og lange sommeraftener, og med direkte udgang fra samtlige værelser bliver terrassen en naturlig forlængelse af boligen. Boligen rummer to reelle soveværelser, begge med direkte adgang til terrassen, og et flot badeværelse med dobbelt håndvask, separat bruseniche og lækre detaljer. Den alternative plantegning viser desuden mulighed for at omdanne boligen til en 4-værelses lejlighed samt etablere et ekstra toilet, hvis behovet ændrer sig. Du bor i Havnevigen på Islands Brygge med elevator, parkering, fitness, havnebad, havnepromenade og Amager Fælled i nærheden. Her er både indkøb, caféer, daginstitutioner.