Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·129 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -25.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -25.2%✗115 m² for stor✓12. sal✓Sol 90✓Nybyg 2014✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.535 kr/m² × 115 m² = 10.526.533 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
13.995.000 kr.
Dage på markedet
129d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.712 kr./år
Alpha
-25.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
10.526.533 kr.
91.535 kr./m² · XGBoost
Investeret
14.080.820 kr.
122.442 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
10.611.900 kr.
92.277 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
13.995.000 kr.
121.696 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
10.526.533 kr.
91.535 kr./m²
-24.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.050.000 kr.
26.522 kr./m²
-78.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-24.2%
α (alpha)-25.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-24.2%
Gross rental/år150.888 kr.
Salgspris10.526.533 kr.
Profit (1 års hold)-3.403.399 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.7%
α (alpha)-25.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-16.7%
Gross rental/år221.268 kr.
Salgspris11.263.390 kr.
Profit (1 års hold)-2.596.162 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-8.7%
α (alpha)-25.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast-8.7%
Gross rental/år240.202 kr.
Salgspris12.084.460 kr.
Profit (1 års hold)-1.756.158 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-83.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.888 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.202 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+83.970 kr.
= Tx-omkostning85.820 kr.
+ Tilbudspris13.995.000 kr.
= Total investeret14.080.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV10.526.533 kr.
− Investeret-14.080.820 kr.
= Spread-3.554.287 kr.
÷ Investeret÷ 14.080.820 kr.
= Alpha-25.2%
Mægler
kr/m² (udbud)121.696 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-04-27normal
7.295.000 kr.63.435 kr./m²
2019-07-31normal
6.120.000 kr.53.217 kr./m²
2014-06-18normal
5.501.000 kr.47.835 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.295.000 kr.2020-04-27 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.5% pa
FMV implicerer6.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-5.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalrenoveret lejlighed med en udsigt man ikke glememer
Det er et karakteristisk byggeri, der står her i smørhullet mellem by, fælled og havn. De tre runde tårne præges af et tilsigtet spil mellem altanernes udformning, der giver den ellers strømlinede modernisme lidt kant. Samtidig er der ingen tvivl om, at der er tale om luksuslejligheder, blandt hvilke du nu skal rette blikket højt mod 12. sal. Elevatoren fører dig bekvemt op til hoveddøren, efter du har parkeret bilen på din egen plads i kælderen. Den høje placering velsigner selvfølgelig hjemmet