Udbudspris
13.495.000 kr.
117.348 kr/m²
Vores estimat
11.955.452 kr.
103.960 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.4 %
-1.539.548 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -11.9 %
Comp-engineP10 71.863 · median 87.240 · P90 104.947 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2014)
- ·189 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -11.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Comps -26%✗α -11.9%✗115 m² for stor✓12. sal✓Sol 90✓Nybyg 2014✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 103.960 kr/m² × 115 m² = 11.955.452 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
115 m²
Værelser
3
Byggeår
2014
Udbudspris
13.495.000 kr.
Dage på markedet
189d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 83.712 kr./år
Alpha
-11.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.955.452 kr.
103.960 kr./m² · XGBoost
Investeret
13.577.820 kr.
118.068 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.032.296 kr.
104.629 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 117.348 | 13.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 103.960 | 11.955.452 kr. | -11.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 71.863 | 8.264.254 kr. | -38.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 87.240 | 10.032.607 kr. | -25.7 % | 8 comps inden for 1 km, median 236 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 104.947 | 12.068.920 kr. | -10.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 26.522 | 3.050.000 kr. | -77.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.8%
α (alpha)-11.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-10.8%
Gross rental/år150.888 kr.
Salgspris11.955.452 kr.
Profit (1 års hold)-1.471.480 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-11.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år221.268 kr.
Salgspris12.433.670 kr.
Profit (1 års hold)-922.882 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.6%
α (alpha)-11.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.6%
Gross rental/år240.202 kr.
Salgspris13.724.859 kr.
Profit (1 års hold)387.241 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (115) × 12 mdr
= Langtidsleje/år234.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)304.980 kr.
− Ejerudgifter/år-83.712 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)150.888 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)221.268 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)240.202 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris13.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)13.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)13.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+80.970 kr.
= Tx-omkostning82.820 kr.
+ Tilbudspris13.495.000 kr.
= Total investeret13.577.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.955.452 kr.
− Investeret-13.577.820 kr.
= Spread-1.622.368 kr.
÷ Investeret÷ 13.577.820 kr.
= Alpha-11.9%
Mægler
kr/m² (udbud)117.348 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-04-27normal
7.295.000 kr.63.435 kr./m²
2019-07-31normal
6.120.000 kr.53.217 kr./m²
2014-06-18normal
5.501.000 kr.47.835 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
7.295.000 kr.2020-04-27 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer8.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Totalrenoveret lejlighed med en udsigt man ikke glemmer
Det er et karakteristisk byggeri, der står her i smørhullet mellem by, fælled og havn. De tre runde tårne præges af et tilsigtet spil mellem altanernes udformning, der giver den ellers strømlinede modernisme lidt kant. Samtidig er der ingen tvivl om, at der er tale om luksuslejligheder, blandt hvilke du nu skal rette blikket højt mod 12. sal. Elevatoren fører dig bekvemt op til hoveddøren, efter du har parkeret bilen på din egen plads i kælderen. Den høje placering velsigner selvfølgelig hjemmet