iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Ålandsgade 26, 3. mf

2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads

Åbn pitch-view
Udbudspris
3.995.000 kr.
68.879 kr/m²
Vores estimat
4.189.886 kr.
72.239 kr/m²
Udbudt under estimat
+4.9 %
+194.886 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 4.2 %
Comp-engineP10 64.210 · median 72.080 · P90 78.956 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
47/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
  • ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 7 · ! 0 · ✗ 0
✓Comps +5%✓α +4.2%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 95✓3. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.239 kr/m² × 58 m² = 4.189.886 kr.
Ålandsgade 26, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
11d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.516 kr./år
Alpha
4.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.189.886 kr.
72.239 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
69.324 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.244.374 kr.
73.179 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris68.8793.995.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM72.2394.189.886 kr.+4.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1064.2103.724.186 kr.-6.8 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median72.0804.180.626 kr.+4.6 %8 comps inden for 250 m, median 66 m væk · high confidence
Comp-engine · P9078.9564.579.466 kr.+14.6 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering18.1031.050.000 kr.-73.7 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.2%
α (alpha)4.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år81.804 kr.
Salgspris4.189.886 kr.
Profit (1 års hold)250.870 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
11.1%
α (alpha)4.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast11.1%
Gross rental/år117.300 kr.
Salgspris4.357.481 kr.
Profit (1 års hold)453.961 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
23.7%
α (alpha)4.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast23.7%
Gross rental/år187.212 kr.
Salgspris4.809.989 kr.
Profit (1 års hold)976.381 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)153.816 kr.
− Ejerudgifter/år-36.516 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.804 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.300 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)187.212 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.189.886 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread169.066 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha4.2%

Mægler

kr/m² (udbud)68.879 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

På 3. sal i Ålandsgade 26 finder du en lys og indbydende 2-værelses lejlighed på 58 veldisponerede kvadratmeter. Her er der skabt en bolig med en behagelig stemning, gode opholdsrum og en planløsning, der får kvadratmeterne til at fungere naturligt i hverdagen.Stuen er boligens oplagte samlingspunkt. Det gode lys bidrager til en rar rumfornemmelse, og der er fin plads til både spisebord og sofaarrangement. Herfra åbnes døren direkte ud til altanen, som tilfører boligen et ekstra opholdssted og g