← Tilbage til on-market
Frederikssundsvej 42, 3. th
2400 København NV · nybolig · Nybolig Nordvest - Emdrup
Udbudspris
3.695.000 kr.
72.451 kr/m²
Vores estimat
3.735.353 kr.
73.242 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.1 %
+40.353 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.4 %
Comp-engineP10 57.131 · median 72.689 · P90 85.634 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal9/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 20% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗Støjgade!α +0.4%✓Comps +0%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 100✓3. sal✓51 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.242 kr/m² × 51 m² = 3.735.353 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
51 m²
Værelser
2
Byggeår
1900
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.192 kr./år
Alpha
0.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.735.353 kr.
73.242 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
72.922 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.781.780 kr.
74.153 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.451 | 3.695.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.242 | 3.735.353 kr. | +1.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 57.131 | 2.913.676 kr. | -21.1 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 72.689 | 3.707.128 kr. | +0.3 % | 8 comps inden for 500 m, median 118 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 85.634 | 4.367.356 kr. | +18.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.078 | 820.000 kr. | -77.8 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.3%
α (alpha)0.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast2.3%
Gross rental/år70.968 kr.
Salgspris3.735.353 kr.
Profit (1 års hold)87.301 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.2%
α (alpha)0.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år104.016 kr.
Salgspris3.884.767 kr.
Profit (1 års hold)269.763 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.9%
α (alpha)0.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast19.9%
Gross rental/år173.646 kr.
Salgspris4.288.185 kr.
Profit (1 års hold)742.811 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (51) × 12 mdr
= Langtidsleje/år110.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)143.208 kr.
− Ejerudgifter/år-39.192 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.968 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)104.016 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)173.646 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.735.353 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread16.333 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha0.4%
Mægler
kr/m² (udbud)72.451 kr.
MæglerNybolig Nordvest - Emdrup
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2020-10-01normal
1.960.000 kr.38.431 kr./m²
2018-10-01normal
1.775.000 kr.34.804 kr./m²
2015-11-09normal
1.390.000 kr.27.255 kr./m²
2005-08-09normal
1.275.000 kr.25.000 kr./m²
2001-12-20normal
720.000 kr.14.118 kr./m²
1995-06-21normal
272.000 kr.5.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 820.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.960.000 kr.2020-10-01 · 6 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Dejlig 2V’er midt i sprudlende Nordvest
Drømmer du om at bo centralt i et af Københavns mest levende og mangfoldige kvarterer? Nu udbydes denne skønne toværelses lejlighed i hjertet af Nordvest.Her bor du omgivet af hyggelige specialbutikker, små delikatesseforretninger og et væld af spændende indkøbsmuligheder med ingredienser fra hele verden, alt sammen lige uden for døren. Lejligheden rummer 51 veldisponerede kvadratmeter, hvor hver en krog er udnyttet optimalt. Entréen fordeler elegant til alle boligens rum, hvilket gør lejlighede