Udbudspris
5.495.000 kr.
72.303 kr/m²
Vores estimat
5.033.401 kr.
66.229 kr/m²
Udbudt over estimat
-8.4 %
-461.599 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -9.0 %
Comp-engineP10 53.630 · median 61.126 · P90 67.566 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·125 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1989) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1989✗Comps -15%✗α -9.0%✓Sol 95✓2. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.229 kr/m² × 76 m² = 5.033.401 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1989
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
125d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.788 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.033.401 kr.
66.229 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
72.761 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.106.285 kr.
67.188 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 72.303 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 66.229 | 5.033.401 kr. | -8.4 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 53.630 | 4.075.891 kr. | -25.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 61.126 | 4.645.546 kr. | -15.5 % | 8 comps inden for 500 m, median 489 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 67.566 | 5.135.010 kr. | -6.6 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 14.474 | 1.100.000 kr. | -80.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.1%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-7.1%
Gross rental/år105.372 kr.
Salgspris5.033.401 kr.
Profit (1 års hold)-391.047 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.2%
α (alpha)-9.0%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år154.620 kr.
Salgspris5.234.737 kr.
Profit (1 års hold)-140.463 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.3%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast10.3%
Gross rental/år249.880 kr.
Salgspris5.778.344 kr.
Profit (1 års hold)498.404 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år164.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.
− Ejerudgifter/år-58.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.880 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.033.401 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-496.419 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-9.0%
Mægler
kr/m² (udbud)72.303 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-01-07normal
3.675.000 kr.48.355 kr./m²
2021-05-28normal
2.600.000 kr.34.211 kr./m²
2009-07-07normal
1.160.000 kr.15.263 kr./m²
2005-02-15normal
1.350.000 kr.17.763 kr./m²
2002-11-04normal
1.226.280 kr.16.135 kr./m²
2001-01-21normal
768.302 kr.10.109 kr./m²
1999-03-02normal
632.100 kr.8.317 kr./m²
1996-05-28normal
436.000 kr.5.737 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Perfektionistisk istandsat 3-værelses med god planløsning og charmerende detaljer
Perfektionistisk istandsat 3-værelses med god planløsning og charmerende detaljer. På Brofogedvej 11, 2. th. finder I denne utroligt flotte og gennemførte ejerlejlighed, hvor moderne komfort og stilrene detaljer går hånd i hånd. Boligen er smagfuldt istandsat med stor sans for materialer og æstetik, og overalt mærkes en rød tråd i indretningen. Her får I en indflytningsklar 3-værelses lejlighed med en attraktiv planløsning, skønt lysindfald og en rolig beliggenhed centralt i København NV. LEJLIG