Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·65 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1989) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1989✗α -16.8%✓Sol 95✓2. sal✓76 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 66.032 kr/m² × 76 m² = 5.018.427 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1989
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
65d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.788 kr./år
Alpha
-16.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.018.427 kr.
66.032 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
79.379 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.091.401 kr.
66.992 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.995.000 kr.
78.882 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.018.427 kr.
66.032 kr./m²
-16.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
14.474 kr./m²
-81.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.1%
α (alpha)-16.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-15.1%
Gross rental/år105.372 kr.
Salgspris5.018.427 kr.
Profit (1 års hold)-909.021 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.3%
α (alpha)-16.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-7.3%
Gross rental/år154.620 kr.
Salgspris5.369.717 kr.
Profit (1 års hold)-508.483 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.1%
α (alpha)-16.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast2.1%
Gross rental/år249.880 kr.
Salgspris5.761.154 kr.
Profit (1 års hold)-21.786 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år164.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)213.408 kr.
− Ejerudgifter/år-58.788 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.620 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)249.880 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.018.427 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-1.014.393 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-16.8%
Mægler
kr/m² (udbud)78.882 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-01-07normal
3.675.000 kr.48.355 kr./m²
2021-05-28normal
2.600.000 kr.34.211 kr./m²
2009-07-07normal
1.160.000 kr.15.263 kr./m²
2005-02-15normal
1.350.000 kr.17.763 kr./m²
2002-11-04normal
1.226.280 kr.16.135 kr./m²
2001-01-21normal
768.302 kr.10.109 kr./m²
1999-03-02normal
632.100 kr.8.317 kr./m²
1996-05-28normal
436.000 kr.5.737 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Perfektionistisk istandsat 3-værelses med god planløsning og charmerende detaljer
Perfektionistisk istandsat 3-værelses med god planløsning og charmerende detaljer. På Brofogedvej 11, 2. th. finder I denne utroligt flotte og gennemførte ejerlejlighed, hvor moderne komfort og stilrene detaljer går hånd i hånd. Boligen er smagfuldt istandsat med stor sans for materialer og æstetik, og overalt mærkes en rød tråd i indretningen. Her får I en indflytningsklar 3-værelses lejlighed med en attraktiv planløsning, skønt lysindfald og en rolig beliggenhed centralt i København NV. LEJLIG