iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Finsensvej 75, 4. tv

2000 Frederiksberg · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
59/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·94 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -21.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
α -21.8%4. salKBH-klassiker 1926Sol 10080 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.881 kr/m² × 80 m² = 5.110.475 kr.
Finsensvej 75, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
94d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 64.692 kr./år
Alpha
-21.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.110.475 kr.
63.881 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
81.698 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.214.248 kr.
65.178 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.495.000 kr.
81.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.110.475 kr.
63.881 kr./m²
-21.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.550.000 kr.
19.375 kr./m²
-76.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.7%
α (alpha)-21.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-19.7%
Gross rental/år136.908 kr.
Salgspris5.110.475 kr.
Profit (1 års hold)-1.288.437 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.8%
α (alpha)-21.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år197.388 kr.
Salgspris5.468.208 kr.
Profit (1 års hold)-870.224 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.4%
α (alpha)-21.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast-2.4%
Gross rental/år298.800 kr.
Salgspris5.866.825 kr.
Profit (1 års hold)-370.194 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-64.692 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.908 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.388 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.800 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.110.475 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-1.425.345 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-21.8%

Mægler

kr/m² (udbud)81.188 kr.
MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-01-22normal
2.518.289 kr.31.479 kr./m²
2015-01-22normal
2.350.000 kr.29.375 kr./m²
2013-01-31family
1.400.000 kr.17.500 kr./m²
2004-08-16normal
1.590.000 kr.19.875 kr./m²
1999-09-19normal
950.000 kr.11.875 kr./m²
1998-03-30normal
688.100 kr.8.601 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.518.289 kr.2019-01-22 · 7 år siden
Udbudspris implicerer14.5% pa
FMV implicerer10.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Toplækker lejlighed. Endda uden havudsigt ...

Frederiksberg. Lejligheden i ejendommen Finsensvej 75 ligger på 4. sal. Altså deroppe, hvor fuglene flyver i flok, hvis de er mange nok. For en frederiksberglejlighed er udsigten spektakulær over byens tage og de fine rækkehuse i kvarteret. Her får man fornemmelsen af afstand, ikke bare højden og horisonten, men til støjen, til hastværket og det, man ikke lige orker den dag. Heroppe er der tid nok til at lade blikket vandre, og længe nok til, at man glemmer, hvad man egentlig kiggede efter. Ja, man kan også være en toplækker lejlighed uden havudsigt. Lækkert køkken, lækkert badeværelse, smukke gulve, udsigtsaltan med en himmel så blå, som kun et øje kan se. Den er på 80 m2 og ideelt indrettet med plads til masser af kæresteri, men her er også mulighed for at gøre lejligheden delevenlig som forældrekøb med et stort fællesrum. Første færing og dansker Når en vej som den tidligere Lampevej nu hedder Finsensvej, så er der selvfølgelig en god grund til det. På Frederiksberg er det jo sådan, at hvis man vil have sit navn op på et vejskilt, så skal man være rigtig god til noget. Det er der mange, der er på Frederiksberg. Altså god til noget. Som færingen og lægen Niels Ryberg Finsen, som fik nobelprisen i 1903 og et vejnavn på Frederiksberg som den første færing og dansker. Ejendommen er bygget i 1926 med lejligheder i et kvarter med grønne træer, grønne væresteder, svømmehal og kulturfællesskabshuset ku.be, som er for børn, unge, voksne og seniorer. Altså alle. Lejligheden er lige til at flytte ind i. Omringet af København Frederiksberg har mange fantastiske beliggenheder, Finsensvej er bestemt en af dem. Metro ligger lige om hjørnet, det samme gør indkøb og CBS, som er kort for det nydanske ord Copenhagen Business School. Men Frederiksberg har også haverne, parkerne, slottet, brølene i Zoo, restauraterme, caféerne, museerne, teatrene, kirken, alléerne, smukke tennisbaner, trendy butikker, Lorry, nærværet, musikken, fællesskabet og man kan blive ved, kan man. Frederiksberg er omringet af København, den har sin egen kant, sin egen kultur.