← Tilbage til on-market
Finsensvej 75, 4. tv
2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Udbudspris
6.300.000 kr.
78.750 kr/m²
Vores estimat
6.105.351 kr.
76.317 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.1 %
-194.649 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -3.7 %
Comp-engineP10 58.061 · median 73.628 · P90 77.827 kr/m²8 comps · inden for 1 km · kræver manuel vurderinggennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 14.0% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 6 · ! 1 · ✗ 1
✗α -3.7%!Comps usikre (8)✓4. sal✓KBH-klassiker 1926✓Stand 8/10✓Sol 100✓80 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.317 kr/m² × 80 m² = 6.105.351 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
80 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
6.300.000 kr.
Dage på markedet
6d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.456 kr./år
Alpha
-3.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.105.351 kr.
76.317 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.339.650 kr.
79.246 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.219.329 kr.
77.742 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 78.750 | 6.300.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.317 | 6.105.351 kr. | -3.1 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 58.061 | 4.644.879 kr. | -26.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 73.628 | 5.890.259 kr. | -6.5 % | 8 comps inden for 1 km, median 62 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 77.827 | 6.226.184 kr. | -1.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 19.375 | 1.550.000 kr. | -75.4 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-1.3%
α (alpha)-3.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-1.3%
Gross rental/år153.144 kr.
Salgspris6.105.351 kr.
Profit (1 års hold)-81.155 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.7%
α (alpha)-3.7%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast3.7%
Gross rental/år213.624 kr.
Salgspris6.349.565 kr.
Profit (1 års hold)223.539 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
16.1%
α (alpha)-3.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast16.1%
Gross rental/år315.036 kr.
Salgspris7.008.943 kr.
Profit (1 års hold)984.329 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (80) × 12 mdr
= Langtidsleje/år201.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)262.080 kr.
− Ejerudgifter/år-48.456 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)153.144 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)213.624 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.036 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.300.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.300.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.300.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.800 kr.
= Tx-omkostning39.650 kr.
+ Tilbudspris6.300.000 kr.
= Total investeret6.339.650 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.105.351 kr.
− Investeret-6.339.650 kr.
= Spread-234.299 kr.
÷ Investeret÷ 6.339.650 kr.
= Alpha-3.7%
Mægler
kr/m² (udbud)78.750 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-01-22normal
2.518.289 kr.31.479 kr./m²
2015-01-22normal
2.350.000 kr.29.375 kr./m²
2013-01-31family
1.400.000 kr.17.500 kr./m²
2004-08-16normal
1.590.000 kr.19.875 kr./m²
1999-09-19normal
950.000 kr.11.875 kr./m²
1998-03-30normal
688.100 kr.8.601 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.518.289 kr.2019-01-22 · 7 år siden
Udbudspris implicerer14.0% pa
FMV implicerer13.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Istandsat 3-værelses lejlighed med sydvendt altan
På Finsensvej 75 finder du denne lyse og indflytningsklare 3-værelses lejlighed på 80 m², placeret øverst i ejendommen. Boligen fremstår gennemført istandsat med et enkelt og moderne udtryk, hvor de lyse gulve og store vinduespartier giver et behageligt lys gennem lejligheden. En af boligens helt store kvaliteter er den sydvendte altan, som ligger i direkte forbindelse med køkken-alrummet og byder på et flot, åbent kig over de grønne omgivelser og nabolagets tage.Indenfor mødes man af en god og