Udbudspris
6.795.000 kr.
79.012 kr/m²
Vores estimat
6.796.654 kr.
79.031 kr/m²
Udbudt under estimat
+0.0 %
+1.654 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -0.6 %
Comp-engineP10 64.549 · median 76.605 · P90 87.330 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness20/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1968) — lavere standard
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1968✗Comps -3%✗α -0.6%✓2. sal✓86 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 79.031 kr/m² × 86 m² = 6.796.654 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
86 m²
Værelser
3
Byggeår
1968
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.416 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.796.654 kr.
79.031 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
79.507 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.901.380 kr.
80.249 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 79.012 | 6.795.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 79.031 | 6.796.654 kr. | +0.0 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 64.549 | 5.551.202 kr. | -18.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 76.605 | 6.588.012 kr. | -3.0 % | 8 comps inden for 500 m, median 165 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 87.330 | 7.510.409 kr. | +10.5 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 9.884 | 850.000 kr. | -87.5 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.6%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.6%
Gross rental/år147.984 kr.
Salgspris6.796.654 kr.
Profit (1 års hold)107.018 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
6.5%
α (alpha)-0.6%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast6.5%
Gross rental/år209.904 kr.
Salgspris7.068.520 kr.
Profit (1 års hold)440.804 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.3%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år281.353 kr.
Salgspris7.802.559 kr.
Profit (1 års hold)1.246.292 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (86) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)268.320 kr.
− Ejerudgifter/år-58.416 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)147.984 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)209.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)281.353 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.796.654 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-40.966 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)79.012 kr.
Mæglerhome Østerbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-11-04normal
4.675.000 kr.54.360 kr./m²
2020-02-13normal
3.000.000 kr.34.884 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 850.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.675.000 kr.2021-11-04 · 5 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar og istandsat lejlighed med stor, vestvendt altan og grøn udsigt
Velkommen til denne smukke og istandsatte 3-værelses lejlighed på 86 m², hvor en indflytningsklar bolig, en fantastisk vestvendt altan og en rolig beliggenhed går op i en højere enhed.Lejlighedens helt store trumfkort er den store vestvendte altan, hvor du får masser af sol, luft og grøn udsigt. Her ligger du højt og frit med en flot udsigt, masser af himmel og en skøn fornemmelse af ro – samtidig med at du befinder dig midt i et af Østerbros mest attraktive kvarterer.Indenfor fortsætter de gode