iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Guldborgvej 21, 4. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.250.000 kr.
96.154 kr/m²
Vores estimat
6.008.570 kr.
92.440 kr/m²
Udbudt over estimat
-3.9 %
-241.430 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -4.5 %
Comp-engineP10 77.192 · median 90.791 · P90 100.257 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
  • ·Fresh handelsdata (2022)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 14.0% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -4.5%✓4. sal✓KBH-klassiker 1902✓Sol 100✓65 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 92.440 kr/m² × 65 m² = 6.008.570 kr.
Guldborgvej 21, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
3
Byggeår
1902
Udbudspris
6.250.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.980 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.008.570 kr.
92.440 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.289.350 kr.
96.759 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.075.089 kr.
93.463 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris96.1546.250.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM92.4406.008.570 kr.-3.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1077.1925.017.451 kr.-19.7 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median90.7915.901.447 kr.-5.6 %8 comps inden for 1 km, median 263 m væk · high confidence
Comp-engine · P90100.2576.516.729 kr.+4.3 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering23.8461.550.000 kr.-75.2 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.8%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-2.8%
Gross rental/år104.820 kr.
Salgspris6.008.570 kr.
Profit (1 års hold)-175.960 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
2.0%
α (alpha)-4.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast2.0%
Gross rental/år153.960 kr.
Salgspris6.248.913 kr.
Profit (1 års hold)113.523 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
15.2%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.8%
= Total afkast15.2%
Gross rental/år304.512 kr.
Salgspris6.897.838 kr.
Profit (1 års hold)913.001 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-58.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.820 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)153.960 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)304.512 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.250.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.250.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.500 kr.
= Tx-omkostning39.350 kr.
+ Tilbudspris6.250.000 kr.
= Total investeret6.289.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.008.570 kr.
− Investeret-6.289.350 kr.
= Spread-280.780 kr.
÷ Investeret÷ 6.289.350 kr.
= Alpha-4.5%

Mægler

kr/m² (udbud)96.154 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Gammel Kongevej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-08-26normal
3.700.000 kr.56.923 kr./m²
2010-11-30normal
1.780.000 kr.27.385 kr./m²
2009-02-04normal
1.550.000 kr.23.846 kr./m²
2003-10-01normal
1.380.000 kr.21.231 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.700.000 kr.2022-08-26 · 4 år siden
Udbudspris implicerer14.0% pa
FMV implicerer12.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.1pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lys 3-værelses lejlighed i Svømmehalskvarteret

På Guldborgvej 21 finder du denne 3-værelses lejlighed på 65 m², placeret højt i ejendommen og med et dejligt naturligt lysindfald. Boligen har en klassisk Frederiksberg-stemning med flotte detaljer, gode rum og en planløsning, der er blevet åbnet op, så køkkenet i dag fungerer som et stort og indbydende køkken-alrum med plads til spisebord.Lejligheden fremstår lys og især stuen gør sig bemærket med det karakteristiske karnapvindue, som både tilfører rummet ekstra lys og giver et fint kig ud ove