iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Guldbergsgade 49, 1. tv

2200 København N · estate · Estate Nørrebro & Nordvest

Åbn pitch-view
Udbudspris
6.998.000 kr.
95.863 kr/m²
Vores estimat
6.183.765 kr.
84.709 kr/m²
Udbudt over estimat
-11.6 %
-814.235 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -12.2 %
Comp-engineP10 76.785 · median 88.092 · P90 98.574 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Ældre charme (byggeår 1871)
  • ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
Red flags
  • ·α -12.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Comps -8%✗α -12.2%✓Sol 71✓Klassisk 1871✓1. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.709 kr/m² × 73 m² = 6.183.765 kr.
Guldbergsgade 49, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1871
Udbudspris
6.998.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.764 kr./år
Alpha
-12.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.183.765 kr.
84.709 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.041.838 kr.
96.464 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.231.442 kr.
85.362 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris95.8636.998.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM84.7096.183.765 kr.-11.6 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1076.7855.605.286 kr.-19.9 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median88.0926.430.684 kr.-8.1 %8 comps inden for 500 m, median 213 m væk · high confidence
Comp-engine · P9098.5747.195.933 kr.+2.8 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering21.9181.600.000 kr.-77.1 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.0%
α (alpha)-12.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-11.0%
Gross rental/år86.916 kr.
Salgspris6.183.765 kr.
Profit (1 års hold)-771.157 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.3%
α (alpha)-12.2%
β (4% beta)4.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.3%
Gross rental/år134.220 kr.
Salgspris6.431.116 kr.
Profit (1 års hold)-476.502 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
6.0%
α (alpha)-12.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.4%
= Total afkast6.0%
Gross rental/år237.904 kr.
Salgspris7.098.962 kr.
Profit (1 års hold)295.028 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år157.680 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)204.984 kr.
− Ejerudgifter/år-70.764 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.916 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.220 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)237.904 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.998.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.998.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.998.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.988 kr.
= Tx-omkostning43.838 kr.
+ Tilbudspris6.998.000 kr.
= Total investeret7.041.838 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.183.765 kr.
− Investeret-7.041.838 kr.
= Spread-858.073 kr.
÷ Investeret÷ 7.041.838 kr.
= Alpha-12.2%

Mægler

kr/m² (udbud)95.863 kr.
MæglerEstate Nørrebro & Nordvest
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2019-06-06family
1.360.000 kr.18.630 kr./m²
2007-03-22normal
2.400.000 kr.32.877 kr./m²
2000-11-22normal
1.163.000 kr.15.932 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.400.000 kr.2007-03-22 · 19 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3-værelses i historisk og unik ejendom i hjertet af Nørrebro

Velkommen til Guldbergsgade 49, 1. tv. – en indbydende lejlighed, hvor klassisk københavnercharme møder en attraktiv beliggenhed midt på Nørrebro. Her får I 73 m² med en god rumfordeling, lyse opholdsrum og en beliggenhed, der gør det nemt at nyde alt det, som bydelen har at byde på.Lejlighedens opholdsrum fremstår lyst og indbydende med store vinduer, der lader dagslyset strømme ind og skaber en behagelig atmosfære. Her er plads til at indrette sig med både sofaarrangement og spisebord, så rumm