Udbudspris
5.495.000 kr.
84.538 kr/m²
Vores estimat
5.559.024 kr.
85.523 kr/m²
Udbudt under estimat
+1.2 %
+64.024 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 0.5 %
Comp-engineP10 68.348 · median 79.120 · P90 84.566 kr/m²8 comps · inden for 250 m
Top-pick score
78/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1917)
- ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·47 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗Comps -6%!α +0.5%✓KBH-klassiker 1917✓Sol 100✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 85.523 kr/m² × 65 m² = 5.559.024 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1917
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
47d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.696 kr./år
Alpha
0.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.559.024 kr.
85.523 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.529.820 kr.
85.074 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.632.483 kr.
86.654 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 84.538 | 5.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 85.523 | 5.559.024 kr. | +1.2 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 68.348 | 4.442.637 kr. | -19.2 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 79.120 | 5.142.815 kr. | -6.4 % | 8 comps inden for 250 m, median 202 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 84.566 | 5.496.777 kr. | +0.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 22.308 | 1.450.000 kr. | -73.6 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)0.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år109.104 kr.
Salgspris5.559.024 kr.
Profit (1 års hold)138.308 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.4%
α (alpha)0.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast7.4%
Gross rental/år158.244 kr.
Salgspris5.781.385 kr.
Profit (1 års hold)409.809 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.9%
α (alpha)0.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.6%
= Total afkast18.9%
Gross rental/år197.106 kr.
Salgspris6.381.760 kr.
Profit (1 års hold)1.049.046 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-54.696 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)109.104 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)158.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)197.106 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.559.024 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread29.204 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha0.5%
Mægler
kr/m² (udbud)84.538 kr.
MæglerEjendomsmæglerKompagniet
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-09-13normal
3.000.000 kr.46.154 kr./m²
2015-08-13family
1.232.500 kr.18.962 kr./m²
2011-01-19normal
1.600.000 kr.24.615 kr./m²
2010-06-21family
1.200.000 kr.18.462 kr./m²
2002-05-27normal
1.150.000 kr.17.692 kr./m²
1997-08-27family
285.000 kr.4.385 kr./m²
1996-12-04normal
572.152 kr.8.802 kr./m²
1992-04-20normal
442.000 kr.6.800 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.000.000 kr.2017-09-13 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer7.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…