iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Fåborggade 3, 1. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Udbudspris
5.295.000 kr.
73.542 kr/m²
Vores estimat
6.145.704 kr.
85.357 kr/m²
Udbudt under estimat
+16.1 %
+850.704 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 15.3 %
Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal25/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals12/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 15.3% i sweet spot (5-20%)
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1914)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Stærk case
✓ 5 · ! 0 · ✗ 0
✓α +15%✓KBH-klassiker 1914✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 85.357 kr/m² × 72 m² = 6.145.704 kr.
Fåborggade 3, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1914
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 31.848 kr./år
Alpha
15.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.145.704 kr.
85.357 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
74.009 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.247.322 kr.
86.768 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris73.5425.295.000 kr.–Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM85.3576.145.704 kr.+16.1 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P10–––lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median–––ikke hentet for denne adresse
Comp-engine · P90–––høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong comps–––henter…
Resight — bred median–––henter…
Offentlig vurdering–––SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
18.0%
α (alpha)15.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år140.952 kr.
Salgspris6.145.704 kr.
Profit (1 års hold)958.036 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
23.0%
α (alpha)15.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.6%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år192.792 kr.
Salgspris6.391.532 kr.
Profit (1 års hold)1.255.704 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
35.9%
α (alpha)15.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast35.9%
Gross rental/år307.921 kr.
Salgspris7.055.268 kr.
Profit (1 års hold)2.034.569 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-31.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)307.921 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.145.704 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread817.084 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha15.3%

Mægler

kr/m² (udbud)73.542 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk I/S-lejlighed med altan på Indre Østerbro

Fantastisk I/S-lejlighed med altan og skøn adresse på ØsterbroI skal skynde jer, hvis det er jer, der skal overtage denne fantastiske I/S lejlighed på Østerbro. Lejlighedens 72 m2 ligger lige i det attraktive Jydekvarter på Indre Østerbro, blot nogle få gader fra Århusgade. Foruden fine detaljer og masser af charme følger en dejlig altan med i købet. Den elegante københavnerejendom tager sig klassisk ud med røde sten og sprossevinduer, og mens lejligheden venter på første sal, er det omme bag y