iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Johan Kellers Vej 50, 2. th

2450 København SV · edc · EDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness4/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·71 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -6.6% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 3
✗3 deal-breakers✗Stand 3/10✗α -6.6%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓2. sal✓59 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 63.638 kr/m² × 59 m² = 3.754.620 kr.
Johan Kellers Vej 50, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
59 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
71d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.884 kr./år
Alpha
-6.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.754.620 kr.
63.638 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
68.149 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.809.091 kr.
64.561 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
67.712 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.754.620 kr.
63.638 kr./m²
-6.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
16.949 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.7%
α (alpha)-6.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-4.7%
Gross rental/år79.176 kr.
Salgspris3.754.620 kr.
Profit (1 års hold)-187.024 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-6.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år120.594 kr.
Salgspris4.017.443 kr.
Profit (1 års hold)117.217 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.7%
α (alpha)-6.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år180.632 kr.
Salgspris4.310.304 kr.
Profit (1 års hold)470.116 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (59) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.060 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.478 kr.
− Ejerudgifter/år-58.884 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)120.594 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)180.632 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.754.620 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-266.200 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-6.6%

Mægler

kr/m² (udbud)67.712 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
1992-03-23normal
250.000 kr.4.237 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
250.000 kr.1992-03-23 · 34 år siden
Udbudspris implicerer8.5% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Rummelig og delevenlig lejlighed

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - Så er en af den bedst beliggende 2-værelses lejligheder på Johan Kellers Vej til salg, lejligheden har udsigt over Vestre Kirkegård som med grønne arealer og en nyanlagt sansehave, fungerer som en "folkepark" - et skønt grønt område til en løbe- eller gåtur. Johan Kellers Vej er en blind vej i Sydhavnen tæt på Vesterbro. Sydhavnens centrale placering giver både natur og byliv inden for gåafstand. Lige rundt om hjørnet findes der både indkøbsmuligheder og S-tog. I lokalområdet i Sydhavnen findes flere hyggelige cafeer og Sydhavnens Vinbar. På cykel tager det kun 5 min. at cykle til Vesterbro, havnebadet på Teglholmen, eller den nye metrostation på Mozarts Plads, mens det kun tager 10 min. at komme til Københavns Hovedbanegård, Frederiksberg, Kødbyen, Carlsberg Byen, Valbyparken og Valby Strand. Lejligheden er ligeledes placeret tæt på tilkørsel til motorvej ud af byen. Lejligheden indeholder: God fordelingsentré med adgang til køkken med dejligt frit kig til Vestre Kirkegård. Badeværelse med karbad og terrazzogulv. Rummeligt soveværelse med udgang til altan hvor naturen kan nydes. Rummelig stue med god plads til både sofaafsnit og spisebord. Fra stuen er der udgang til glas karnap, med god mulighed for at have kontor. Ejendommen er fra 1936 og opvarmes med fjernvarme. Ejerforeningen er veldrevet med en god og kompetent bestyrelse samt et rigtig godt naboskab. Man har i foreningen adgang til hobbyrum, fællesvaskeri, fælleslokaler/festlokaler, hyggeligt gårdmiljø og gode parkeringsforhold. Lejligheden har eget depotrum. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk