Johan Kellers Vej 50, 2. th
2450 København SV · edc · EDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·131 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 23% — realistisk
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
Handling
Review
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 67.712 | 3.995.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 70.855 | 4.180.463 kr. | +4.6 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 61.046 | 3.601.703 kr. | -9.8 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 66.283 | 3.910.707 kr. | -2.1 % | 8 comps same_road_250m, median 35 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 75.604 | 4.460.631 kr. | +11.7 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 16.949 | 1.000.000 kr. | -75.0 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
② Airbnb cashflow (best case)
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
④ Købspris (on-market)
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
⑥ Alpha-beregning
Mægler
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedTommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Mæglerbeskrivelse
Rummelig og delevenlig lejlighed
Så er en af den bedst beliggende 2-værelses lejligheder på Johan Kellers Vej til salg, lejligheden har udsigt over Vestre Kirkegård som med grønne arealer og en nyanlagt sansehave, fungerer som en "folkepark" - et skønt grønt område til en løbe- eller gåtur. Johan Kellers Vej er en blind vej i Sydhavnen tæt på Vesterbro. Sydhavnens centrale placering giver både natur og byliv inden for gåafstand. Lige rundt om hjørnet findes der både indkøbsmuligheder og S-tog. I lokalområdet i Sydhavnen findes flere hyggelige cafeer og Sydhavnens Vinbar. På cykel tager det kun 5 min. at cykle til Vesterbro, havnebadet på Teglholmen, eller den nye metrostation på Mozarts Plads, mens det kun tager 10 min. at komme til Københavns Hovedbanegård, Frederiksberg, Kødbyen, Carlsberg Byen, Valbyparken og Valby Strand. Lejligheden er ligeledes placeret tæt på tilkørsel til motorvej ud af byen. Lejligheden indeholder: God fordelingsentré med adgang til køkken med dejligt frit kig til Vestre Kirkegård. Badeværelse med karbad og terrazzogulv. Rummeligt soveværelse med udgang til altan hvor naturen kan nydes. Rummelig stue med god plads til både sofaafsnit og spisebord. Fra stuen er der udgang til glas karnap, med god mulighed for at have kontor. Ejendommen er fra 1936 og opvarmes med fjernvarme. Ejerforeningen er veldrevet med en god og kompetent bestyrelse samt et rigtig godt naboskab. Man har i foreningen adgang til hobbyrum, fællesvaskeri, fælleslokaler/festlokaler, hyggeligt gårdmiljø og gode parkeringsforhold. Lejligheden har eget depotrum. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk