← Tilbage til on-market
Ved Amagerbanen 31B, 2. 1
2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS
Udbudspris
4.495.000 kr.
74.917 kr/m²
Vores estimat
4.619.126 kr.
76.985 kr/m²
Udbudt under estimat
+2.8 %
+124.126 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: 2.1 %
Comp-engineP10 60.486 · median 68.976 · P90 79.631 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
66/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 2 · ✗ 0
!Comps usikre (8)!α +2.1%✓Sol 95✓Nybyg 2023✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.985 kr/m² × 60 m² = 4.619.126 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2023
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.880 kr./år
Alpha
2.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.619.126 kr.
76.985 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
75.397 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.663.813 kr.
77.730 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.917 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.985 | 4.619.126 kr. | +2.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.486 | 3.629.149 kr. | -19.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.976 | 4.138.587 kr. | -7.9 % | 8 comps samme postnummer, median 3663 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.631 | 4.777.887 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
3.8%
α (alpha)2.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast3.8%
Gross rental/år74.520 kr.
Salgspris4.619.126 kr.
Profit (1 års hold)169.826 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.6%
α (alpha)2.1%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år111.240 kr.
Salgspris4.803.891 kr.
Profit (1 års hold)391.311 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.6%
α (alpha)2.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast21.6%
Gross rental/år213.418 kr.
Salgspris5.302.757 kr.
Profit (1 års hold)992.354 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-47.880 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.520 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)111.240 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.418 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.619.126 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread95.306 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha2.1%
Mægler
kr/m² (udbud)74.917 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-18normal
173.600.000 kr.2.893.333 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys 2 værelses lejlighed fra 2023 med altan
Moderne 2 værelses lejlighed med altan Du møder en indbydende og moderne 2 værelses lejlighed i et nybygget kvarter, hvor arkitektur, grønne indslag og rolig atmosfære går smukt hånd i hånd. Ejendommen fra 2023 fremstår stilren med flotte facader og store vinduespartier mod det velanlagte gård- og gademiljø og giver dig en behagelig og tryg base midt i byen. Indenfor fordeler de 60 m² sig på en gennemtænkt planløsning med entré i forlængelse af det elegante køkken, der åbner mod spisestue og stu