← Tilbage til on-market
Ved Amagerbanen 31B, 2. 1
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Udbudspris
4.495.000 kr.
74.917 kr/m²
Vores estimat
4.436.476 kr.
73.941 kr/m²
Udbudt over estimat
-1.3 %
-58.524 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.9 %
Comp-engineP10 60.486 · median 68.976 · P90 79.631 kr/m²8 comps · samme postnummer · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · comps ligger langt væk
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2023)
- ·Fresh handelsdata (2026)
- ·74 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -1.9%!Comps usikre (8)✓Sol 95✓Nybyg 2023✓2. sal✓60 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.941 kr/m² × 60 m² = 4.436.476 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
60 m²
Værelser
2
Byggeår
2023
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
74d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.216 kr./år
Alpha
-1.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.436.476 kr.
73.941 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
75.397 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.481.918 kr.
74.699 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 74.917 | 4.495.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 73.941 | 4.436.476 kr. | -1.3 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 60.486 | 3.629.149 kr. | -19.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 68.976 | 4.138.587 kr. | -7.9 % | 8 comps samme postnummer, median 3663 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 79.631 | 4.777.887 kr. | +6.3 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | – | – | – | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.3%
α (alpha)-1.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-0.3%
Gross rental/år74.184 kr.
Salgspris4.436.476 kr.
Profit (1 års hold)-13.160 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.5%
α (alpha)-1.9%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast4.5%
Gross rental/år110.904 kr.
Salgspris4.613.935 kr.
Profit (1 års hold)201.019 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.6%
α (alpha)-1.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.7%
= Total afkast17.6%
Gross rental/år213.082 kr.
Salgspris5.093.074 kr.
Profit (1 års hold)782.336 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (60) × 12 mdr
= Langtidsleje/år122.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)159.120 kr.
− Ejerudgifter/år-48.216 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)74.184 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.904 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)213.082 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.436.476 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-87.344 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-1.9%
Mægler
kr/m² (udbud)74.917 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2026-04-18normal
173.600.000 kr.2.893.333 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys toværelses lejlighed med altan ved Amager Strand
På en decideret fremragende adresse på Amager, ikke ret langt fra hverken byliv eller Strandparken, finder I denne lyse og harmoniske lejlighed, der tilmed toner frem i en elegant stil. Boligen fremstår moderne og har en gennemtænkt planløsning, hvor kvadratmeterne er udnyttet effektivt.Beliggenheden kombinerer ro, byliv og rekreative arealer. Det tager ikke ret mange øjeblikke at nå vandet ved Strandparken, og på samme tid er I tæt på Lergravsparken og Kløvermarken. Den nemme adgang til offentl