Udbudspris
6.245.000 kr.
86.736 kr/m²
Vores estimat
5.451.176 kr.
75.711 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.7 %
-793.824 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.3 %
Comp-engineP10 73.789 · median 81.629 · P90 91.098 kr/m²8 comps · inden for 500 m
Top-pick score
51/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1878)
- ·Seller CAGR 7.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·33 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 1 · ✗ 2
✗Comps -6%✗α -13.3%!Sol 57✓Klassisk 1878✓1. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.711 kr/m² × 72 m² = 5.451.176 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1878
Udbudspris
6.245.000 kr.
Dage på markedet
33d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.276 kr./år
Alpha
-13.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.451.176 kr.
75.711 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.284.320 kr.
87.282 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.520.447 kr.
76.673 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 86.736 | 6.245.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 75.711 | 5.451.176 kr. | -12.7 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 73.789 | 5.312.787 kr. | -14.9 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 81.629 | 5.877.269 kr. | -5.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 347 m væk · high confidence |
| Comp-engine · P90 | 91.098 | 6.559.040 kr. | +5.0 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 18.056 | 1.300.000 kr. | -79.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.6%
α (alpha)-13.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-11.6%
Gross rental/år104.244 kr.
Salgspris5.451.176 kr.
Profit (1 års hold)-728.900 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.9%
α (alpha)-13.3%
β (4% beta)4.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.9%
Gross rental/år150.900 kr.
Salgspris5.669.223 kr.
Profit (1 års hold)-464.197 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.6%
α (alpha)-13.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år257.392 kr.
Salgspris6.257.950 kr.
Profit (1 års hold)231.022 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-51.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)104.244 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)150.900 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)257.392 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.470 kr.
= Tx-omkostning39.320 kr.
+ Tilbudspris6.245.000 kr.
= Total investeret6.284.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.451.176 kr.
− Investeret-6.284.320 kr.
= Spread-833.144 kr.
÷ Investeret÷ 6.284.320 kr.
= Alpha-13.3%
Mægler
kr/m² (udbud)86.736 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2004-05-09normal
1.350.000 kr.18.750 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.350.000 kr.2004-05-09 · 22 år siden
Udbudspris implicerer7.2% pa
FMV implicerer6.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende og delevenlig 3-værelses øverst i ejendommen med skønt lysindfald og central beliggenhed
Charmerende og lys 3-værelses lejlighed øverst i ejendommen, hvor skråvægge, synlige bjælker og et skønt lysindfald giver boligen masser af karakter og en helt særlig atmosfære. Her bor du højt og ugeneret med masser af sol og samtidig med byens puls lige uden for døren. LEJLIGHED: Allerede inden du træder indenfor, mødes du af en særlig detalje. Adgangen til lejligheden sker via en udvendig trappe, som fører op til boligens egen repos foran hoveddøren. Her er der plads til et cafébord og stole,