iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Amagerfælledvej 118, 3. mf

2300 København S · edc · EDC Poul Erik Bech, Ørestad

Åbn pitch-view
Udbudspris
4.995.000 kr.
69.375 kr/m²
Vores estimat
4.950.048 kr.
68.751 kr/m²
Udbudt over estimat
-0.9 %
-44.952 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -1.5 %
Comp-engineP10 58.620 · median 68.805 · P90 79.395 kr/m²8 comps · inden for 1 km
Top-pick score
41/ 100
D — speculative
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals6/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2018)
  • ·174 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
5 · ! 0 · 2
Comps -1%α -1.5%Sol 100Nybyg 20183. sal72 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 68.751 kr/m² × 72 m² = 4.950.048 kr.
Amagerfælledvej 118, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
174d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.288 kr./år
Alpha
-1.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.950.048 kr.
68.751 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
69.817 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.028.618 kr.
69.842 kr./m² · break-even worst

Vurderinger side om side

Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.

Kildekr/m²I altvs udbudGrundlag
Udbudspris69.3754.995.000 kr.Boligsiden — det sælger forlanger
iBuyReal AVM68.7514.950.048 kr.-0.9 %XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand
Comp-engine · P1058.6204.220.631 kr.-15.5 %lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held
Comp-engine · median68.8054.953.928 kr.-0.8 %8 comps inden for 1 km, median 50 m væk · high confidence
Comp-engine · P9079.3955.716.438 kr.+14.4 %høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt
Resight — strong compshenter…
Resight — bred medianhenter…
Offentlig vurdering21.5281.550.000 kr.-69.0 %SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
0.7%
α (alpha)-1.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år110.592 kr.
Salgspris4.950.048 kr.
Profit (1 års hold)33.820 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.5%
α (alpha)-1.5%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år154.656 kr.
Salgspris5.148.050 kr.
Profit (1 års hold)275.886 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.7%
α (alpha)-1.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast17.7%
Gross rental/år225.010 kr.
Salgspris5.682.655 kr.
Profit (1 års hold)880.845 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år146.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)190.944 kr.
− Ejerudgifter/år-36.288 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)110.592 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.656 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)225.010 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.950.048 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-76.772 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-1.5%

Mægler

kr/m² (udbud)69.375 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Ørestad
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Offentlig vurdering (SKAT): 1.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

RUMMELIG og INDFLYTNINGSKLAR 2-værelses med altan

Velkommen til Amagerfælledvej 118, 3. mf – en lys og indbydende 2-værelses ejerlejlighed på hele 72 m² i det attraktive byggeri Schades Have fra 2018. Her får du en moderne og fuldkommen indflytningsklar bolig, hvor stilrene materialer, gennemtænkte løsninger og et skønt lysindfald skaber de perfekte rammer for hverdagen – netop som foråret banker på døren. Allerede når du træder ind i entréen, mødes du af en indbydende atmosfære og en praktisk garderobeløsning med god plads til både sko og overtøj. Boligen åbner sig herefter op mod det store opholdsrum, hvor køkken og stue smelter sammen i en harmonisk helhed. Køkkenet fremstår moderne og velholdt med integrerede hårde hvidevarer, god skabsplads og en funktionel indretning, der gør det let at være både hverdagskok og gæstfri vært. Stuen er rummelig og let at indrette med både spiseplads og sofaområde. De store vinduespartier lader dagslyset strømme ind og understreger den lette og luftige fornemmelse i boligen. Herfra er der direkte udgang til en skøn altan, hvor du kan nyde forårssolen, morgenkaffen og de lange, lyse aftener med udsigt over det rolige område. Soveværelset er velproportioneret og indrettet med indbyggede skabe, som sikrer optimal opbevaring uden at gå på kompromis med æstetikken. Her er plads til både dobbeltseng og yderligere møblering, hvis behovet er der. Badeværelset er stort og stilrent med separat bruseniche, væghængt toilet samt egen vaskesøjle – en komfortabel løsning, der gør hverdagen nem. Beliggenheden er noget helt særligt. Du bor i et levende og moderne kvarter ved DR Byen med kort afstand til både byliv og natur. På få minutter kan du stå midt i Amager Fælleds åbne vidder, hvor foråret for alvor kan mærkes, eller hoppe på metroen ved DR Byen Station og være i Indre By på ingen tid. Området byder desuden på caféer, restauranter, indkøb og kulturelle tilbud lige i nærheden. For bilejere er der mulighed for at tilkøbe brugsret til parkeringsplads. Her får du en indflytningsklar bolig med en skøn forårsstemning, moderne komfort og en attraktiv beliggenhed – perfekt til dig, der ønsker en nem og stilfuld hverdag i København. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk