Udbudspris
6.295.000 kr.
87.431 kr/m²
Vores estimat
5.488.363 kr.
76.227 kr/m²
Udbudt over estimat
-12.8 %
-806.637 kr. i potentiale
α efter købsomkostninger: -13.4 %
Comp-engineP10 69.656 · median 77.888 · P90 105.057 kr/m²8 comps · inden for 500 m · kræver manuel vurderingcomps spreder sig bredt i pris · gennemsnit og median er langt fra hinanden
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (indre-by)
- ·39 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.4% — over markedet
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 1 · ✗ 1
✗α -13.4%!Comps usikre (8)✓Sol 75✓Klassisk 1777✓2. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 76.227 kr/m² × 72 m² = 5.488.363 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1777
Udbudspris
6.295.000 kr.
Dage på markedet
39d
Antagelserpris, ejerudgifter, udlejnings-rates, markedsudvikling — genberegner alt nedenfor
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.860 kr./år
Alpha
-13.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.488.363 kr.
76.227 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.334.620 kr.
87.981 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.596.156 kr.
77.724 kr./m² · break-even worst
Vurderinger side om side
Peger flere uafhængige metoder samme vej, er signalet stærkt. Er de uenige, er dét i sig selv informationen — se hvilken der skiller sig ud og hvorfor.
| Kilde | kr/m² | I alt | vs udbud | Grundlag |
|---|---|---|---|---|
| Udbudspris | 87.431 | 6.295.000 kr. | – | Boligsiden — det sælger forlanger |
| iBuyReal AVM | 76.227 | 5.488.363 kr. | -12.8 % | XGBoost — ét punktestimat, kender ikke stand |
| Comp-engine · P10 | 69.656 | 5.015.238 kr. | -20.3 % | lav ende — kun 10 % af comps handlede lavere. Holder casen her, hviler den ikke på held |
| Comp-engine · median | 77.888 | 5.607.967 kr. | -10.9 % | 8 comps inden for 500 m, median 105 m væk · kræver manuel vurdering |
| Comp-engine · P90 | 105.057 | 7.564.105 kr. | +20.2 % | høj ende — loftet hvis boligen er blandt de bedste i sit felt |
| Resight — strong comps | – | – | – | henter… |
| Resight — bred median | – | – | – | henter… |
| Offentlig vurdering | 27.778 | 2.000.000 kr. | -68.2 % | SKAT — typisk 30-50 % under marked, kun reference |
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.1%
α (alpha)-13.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-11.1%
Gross rental/år143.220 kr.
Salgspris5.488.363 kr.
Profit (1 års hold)-703.037 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.2%
α (alpha)-13.4%
β (4% beta)4.0%
cf-yield3.2%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år200.244 kr.
Salgspris5.707.898 kr.
Profit (1 års hold)-426.478 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.3%
α (alpha)-13.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år368.436 kr.
Salgspris6.300.641 kr.
Profit (1 års hold)334.457 kr.
MellemregningerADR · Airbnb-cashflow · langtidsleje · købspris · transaktion · alpha
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år190.080 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)247.104 kr.
− Ejerudgifter/år-46.860 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)143.220 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)200.244 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)368.436 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.770 kr.
= Tx-omkostning39.620 kr.
+ Tilbudspris6.295.000 kr.
= Total investeret6.334.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.488.363 kr.
− Investeret-6.334.620 kr.
= Spread-846.257 kr.
÷ Investeret÷ 6.334.620 kr.
= Alpha-13.4%
Mægler
kr/m² (udbud)87.431 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2011-12-27family
1.487.500 kr.20.660 kr./m²
2001-01-05normal
1.475.000 kr.20.486 kr./m²
1997-10-03normal
1.017.000 kr.14.125 kr./m²
1996-08-12normal
570.000 kr.7.917 kr./m²
1993-08-03normal
570.000 kr.7.917 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.475.000 kr.2001-01-05 · 25 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer5.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Historisk og lys lejlighed på Strædet i København K
I hjertet af København K står en klassisk ejendom fra 1777 på hjørnet af Kompagnistræde og Naboløs tæt på Gammel Strand. Lejligheden placerer sig midt i det historiske Latinerkvarter, hvor de brostensbelagte gader fører direkte ned til kanalerne ved Gammel Strand og Slotsholmen. Indenfor møder I en lys bolig med synlige trægulve, sprossede vinduespartier og en gennemtænkt planløsning, som udnytter pladsen i de klassiske rammer. Fra opgangens snoede trappeløb med historiske vægudskæringer træder